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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface46.6m²
Coût Total136 320€
Loyer Annuel9 001€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 94 000 €
Surface : 46.6 m²
Prix au m² : 2 017,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Pas de balcon

À vendre - Grand T2 au Pont-du-Las

Situé dans le secteur du Pont-du-Las, ce spacieux appartement de type T2, au 2e étage, offre un beau potentiel et constitue une excellente opportunité, aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif. L'appartement séduit par ses beaux volumes et son agencement fonctionnel, offrant un cadre de vie agréable à proximité des commerces, des transports et de toutes les commodités. La copropriété est bien entretenue et bénéficie d'un ravalement de façade récemment réalisé, un véritable atout qui valorise le bien et limite les travaux à prévoir.

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.129377, 5.915324
Total : 136 320€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 128 800€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.6m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9001€/an
Fourchette totale : 584€ - 963€/mois
Fourchette annuelle : 7011€ - 11556€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 144,33 €/m²
Basé sur :911 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 926 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-5 926€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-36 394€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 705,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 139,83€
Coût de l'assurance :10 224,00€
Taxe foncière : 900,12€/an
Soit par mois : 75,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simple vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 617 €
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -40 617 €
Résultat foncier Année 1 : -31 616 €(Déficit de 31 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 817 €/an
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -5 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10216.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 001 €40 622 €4 513 €-31 621 €21 400 €10 221 €10 221 €
29 181 €5 701 €4 392 €3 480 €--6 740 €
39 365 €5 576 €4 267 €3 788 €--2 952 €
49 552 €5 447 €4 138 €4 105 €---
59 743 €5 314 €4 005 €4 429 €---
69 938 €5 176 €3 867 €4 762 €---
710 137 €5 034 €3 724 €5 103 €---
810 340 €4 886 €3 577 €5 453 €---
910 546 €4 734 €3 425 €5 813 €---
1010 757 €4 576 €3 267 €6 181 €---
1110 972 €4 413 €3 104 €6 559 €---
1211 192 €4 244 €2 935 €6 947 €---
1311 416 €4 070 €2 761 €7 346 €---
1411 644 €3 890 €2 581 €7 754 €---
1511 877 €3 704 €2 395 €8 173 €---
1612 114 €3 511 €2 202 €8 603 €---
1712 357 €3 312 €2 003 €9 045 €---
1812 604 €3 106 €1 797 €9 498 €---
1912 856 €2 893 €1 584 €9 963 €---
2013 113 €2 672 €1 363 €10 441 €---
2113 375 €2 445 €1 136 €10 931 €---
2213 643 €2 209 €900 €11 434 €---
2313 916 €1 966 €657 €11 950 €---
2414 194 €1 714 €405 €12 480 €---
2514 478 €1 453 €144 €13 024 €---
TOTAL288 310 €132 667 €65 140 €155 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-6 420 €+8 310 €
2+1 890 €0 €+1 890 €
3+1 890 €0 €+1 890 €
4+1 890 €+346 €+1 544 €
5+1 890 €+1 329 €+561 €
6+1 890 €+1 429 €+461 €
7+1 890 €+1 531 €+359 €
8+1 890 €+1 636 €+254 €
9+1 890 €+1 744 €+146 €
10+1 890 €+1 854 €+36 €
11+1 890 €+1 968 €-78 €
12+1 890 €+2 084 €-194 €
13+1 890 €+2 204 €-314 €
14+1 890 €+2 326 €-436 €
15+1 890 €+2 452 €-562 €
16+1 890 €+2 581 €-691 €
17+1 890 €+2 713 €-823 €
18+1 890 €+2 849 €-959 €
19+1 890 €+2 989 €-1 099 €
20+1 890 €+3 132 €-1 242 €
21+1 890 €+3 279 €-1 389 €
22+1 890 €+3 430 €-1 540 €
23+1 890 €+3 585 €-1 695 €
24+1 890 €+3 744 €-1 854 €
25+1 890 €+3 907 €-2 017 €
Total+47 250 €+46 693 €+557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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