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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface83
Coût Total114 600
Loyer Annuel11 893
Rentabilité10.38%
Cashflow/mois+285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 144,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/15 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Digicode, Interphone

Un emplacement bien positionné : Dans une allée soignée occupée majoritairement par des copropriétaires, cet appartement est situé dans une copropriété fermée et sécurisée, qui donne directement sur un parc pour enfants. Idéal pour une vie de famille. Ce que vous allez adorer :Ancien T5 transformé en T4 de 83 m², traversant, bien agencé et lumineux grâce à son exposition sud-ouest.Les propriétaires ont toujours pris soin de leur bien, ce qui se ressent dans l'état général de l'appartement. Confort & prestations :

Volets roulants manuels

Porte blindée 2 points pour plus de sécurité

Fibre optique installée

Quelques travaux de modernisation à prévoir pour le remettre au goût du jour

Atouts supplémentaires :

Balcon-loggia agréable accessible depuis le séjour

Cave privative de 4 m²

Garage fermé de 14 m² en sus à 15 000 €

Un bien à fort potentiel, parfait pour une résidence principale ou un investissement bien situé. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Cette annonce a été publiée par un agent commercial. Pour tous renseignements complémentaires, descriptif technique complet du bien et visite,contactez HASSIBA HAIMICHE Vous avez un projet ? Estimation offerte | Achat Vente Location

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 114 600
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 107 000
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11893€/an
Fourchette totale : 772€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 9267€ - 15262€/an
Rentabilité brute :10.38%
Fourchette de rentabilité :8.09% - 13.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 707,5 €/m²
Basé sur :1611 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 723
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-129 723 (-57.7%)
Marge achat-revente :110 123€ (49.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,38€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 606,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 145,83
Coût de l'assurance :10 314,00
Taxe foncière : 1 189,26€/an
Soit par mois : 99,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 893 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 600 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 540
Revenus locatifs : +11 893
Charges déductibles : -17 540
Résultat foncier Année 1 : -5 647(Déficit de 5 647 €)
Imputable sur revenu global : 5 647
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +11 893
Charges déductibles : -5 540
Résultat foncier Années 2+ : 6 353 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 89317 5433 942-5 6515 651 €--
212 1305 4403 8386 691---
312 3735 3333 7317 040---
412 6215 2223 6207 399---
512 8735 1073 5057 766---
613 1304 9883 3868 143---
713 3934 8653 2638 528---
813 6614 7373 1358 924---
913 9344 6053 0039 329---
1014 2134 4682 8679 744---
1114 4974 3272 72510 170---
1214 7874 1802 57810 607---
1315 0834 0282 42711 054---
1415 3843 8712 27011 513---
1515 6923 7092 10711 983---
1616 0063 5401 93812 466---
1716 3263 3661 76412 960---
1816 6533 1851 58413 467---
1916 9862 9981 39713 987---
2017 3252 8051 20314 520---
2117 6722 6051 00315 067---
2218 0252 39779515 628---
2318 3862 18258016 203---
2418 7531 96035816 794---
2519 1291 73012817 399---
TOTAL380 924109 19157 146271 7325 651Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 695
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 732
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497-1 695+4 192
2+2 497+2 007+490
3+2 497+2 112+385
4+2 497+2 220+277
5+2 497+2 330+167
6+2 497+2 443+54
7+2 497+2 559-62
8+2 497+2 677-180
9+2 497+2 799-302
10+2 497+2 923-426
11+2 497+3 051-554
12+2 497+3 182-685
13+2 497+3 316-819
14+2 497+3 454-957
15+2 497+3 595-1 098
16+2 497+3 740-1 243
17+2 497+3 888-1 391
18+2 497+4 040-1 543
19+2 497+4 196-1 699
20+2 497+4 356-1 859
21+2 497+4 520-2 023
22+2 497+4 688-2 191
23+2 497+4 861-2 364
24+2 497+5 038-2 541
25+2 497+5 220-2 723
Total+62 425+81 520+-19 095
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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