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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleSaint-Thuriau (56)
Surface167
Coût Total203 112
Loyer Annuel17 162
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 900 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 951,5 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 167 m², Bâtiment de 3 étages, 8 Pièces, 6 Chambres, Année de construction 1960, 2 Salles d'eau, 5 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 35 m², Terrain de 899 m², Calme

ASTERO, vous propose EN EXCLUSIVITÉ cette maison, mitoyenne d un coté et séparée en deux logements d'une surface totale de 160m2. Située dans la commune du SAINT THURIAU. Cette maison lumineuse sur exposée sud-est, se compose : RDC vous y trouverez un 1er logement de plain-pied constitué: D'une salle à manger, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une salle de douche avec WC et de deux belles chambres À l'étage: Un second logement avec finition à réaliser constitué : D'un hall d'entrée, d'une chambre, d'une salle / salon, d'une cuisine à réaliser suivant vos goûts et d'un toilette. À l'étage, vous y trouverez un pallier desservant 3 chambres et une salle de douche avec toilette Le tout est édifié sur une parcelle de 899 m2 avec une partie encore constructible. Les + de ce bien :

  • au calme, proche centre avec médecin, pharmacie, etc. Le système de chauffage électrique et d'eau chaude est individuel, Tout à l'égout

La maison est située à 5 min du centre de PONTIVY.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Saint-Thuriau
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56300
Total : 203 112
Prix d'acquisition : 158 900
Travaux : 31 500
Valeur du bien : 190 400
Frais de notaire : 12 712
Coût estimé : 12 712
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17162€/an
Fourchette totale : 1141€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 13691€ - 21513€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 112
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 028,50
Coût de l'assurance :17 772,30
Taxe foncière : 1 716,21€/an
Soit par mois : 143,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 430,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en rénovation complète nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du parquet abîmé, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 12 m² pour 1 chambre + 3 chambres supplémentaires (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du revêtement de sol, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations si nécessaires
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€
  • Cuisine:800
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Thuriau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 162 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 112 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 705
Revenus locatifs : +17 162
Charges déductibles : -40 705
Résultat foncier Année 1 : -23 543(Déficit de 23 543 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 143
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 205 €/an
Revenus locatifs : +17 162
Charges déductibles : -9 205
Résultat foncier Années 2+ : 7 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2142.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 285(65% de 158 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 756 €/an
Calcul : 103 285 € × 3,636% = 3 756
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 16240 7116 784-23 54921 400 €2 149 €2 149 €
217 5059 0316 6048 475---
317 8558 8446 4179 012---
418 2138 6516 2249 562---
518 5778 4516 02410 126---
618 9488 2445 81710 704---
719 3278 0305 60311 297---
819 7147 8095 38211 905---
920 1087 5805 15312 528---
1020 5107 3444 91713 167---
1120 9217 0994 67213 822---
1221 3396 8464 41914 493---
1321 7666 5844 15715 182---
1422 2016 3133 88615 888---
1522 6456 0333 60616 612---
1623 0985 7433 31617 355---
1723 5605 4443 01718 116---
1824 0315 1342 70718 897---
1924 5124 8132 38619 699---
2025 0024 4822 05420 520---
2125 5024 1391 71121 363---
2226 0123 7841 35722 228---
2326 5323 41799023 115---
2427 0633 03761024 026---
2527 6042 64521824 959---
TOTAL549 707190 20698 029359 50121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 501
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 604-6 420+10 024
2+3 604+1 898+1 706
3+3 604+2 703+901
4+3 604+2 869+735
5+3 604+3 038+566
6+3 604+3 211+393
7+3 604+3 389+215
8+3 604+3 571+33
9+3 604+3 758-154
10+3 604+3 950-346
11+3 604+4 146-542
12+3 604+4 348-744
13+3 604+4 555-951
14+3 604+4 766-1 162
15+3 604+4 984-1 380
16+3 604+5 206-1 602
17+3 604+5 435-1 831
18+3 604+5 669-2 065
19+3 604+5 910-2 306
20+3 604+6 156-2 552
21+3 604+6 409-2 805
22+3 604+6 668-3 064
23+3 604+6 935-3 331
24+3 604+7 208-3 604
25+3 604+7 488-3 884
Total+90 100+107 850+-17 750
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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