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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleSaint-Thuriau (56)
Surface167m²
Coût Total203 112€
Loyer Annuel17 162€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 900 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 951,5 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 167 m², Bâtiment de 3 étages, 8 Pièces, 6 Chambres, Année de construction 1960, 2 Salles d'eau, 5 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 35 m², Terrain de 899 m², Calme

ASTERO, vous propose EN EXCLUSIVITÉ cette maison, mitoyenne d un coté et séparée en deux logements d'une surface totale de 160m2. Située dans la commune du SAINT THURIAU. Cette maison lumineuse sur exposée sud-est, se compose : RDC vous y trouverez un 1er logement de plain-pied constitué: D'une salle à manger, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une salle de douche avec WC et de deux belles chambres À l'étage: Un second logement avec finition à réaliser constitué : D'un hall d'entrée, d'une chambre, d'une salle / salon, d'une cuisine à réaliser suivant vos goûts et d'un toilette. À l'étage, vous y trouverez un pallier desservant 3 chambres et une salle de douche avec toilette Le tout est édifié sur une parcelle de 899 m2 avec une partie encore constructible. Les + de ce bien :

  • au calme, proche centre avec médecin, pharmacie, etc. Le système de chauffage électrique et d'eau chaude est individuel, Tout à l'égout

La maison est située à 5 min du centre de PONTIVY.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Saint-Thuriau
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56300
Total : 203 112€
Prix d'acquisition : 158 900€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 190 400€
Frais de notaire : 12 712€
Coût estimé : 12 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17162€/an
Fourchette totale : 1141€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 13691€ - 21513€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 028,50€
Coût de l'assurance :17 772,30€
Taxe foncière : 1 716,21€/an
Soit par mois : 143,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 430,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en rénovation complète nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du parquet abîmé, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 12 m² pour 1 chambre + 3 chambres supplémentaires (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du revêtement de sol, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations si nécessaires
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Thuriau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 162 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 112 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 705 €
Revenus locatifs : +17 162 €
Charges déductibles : -40 705 €
Résultat foncier Année 1 : -23 543 €(Déficit de 23 543 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 143 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 205 €/an
Revenus locatifs : +17 162 €
Charges déductibles : -9 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2142.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 285 €(65% de 158 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 756 €/an
Calcul : 103 285 € × 3,636% = 3 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 162 €40 711 €6 784 €-23 549 €21 400 €2 149 €2 149 €
217 505 €9 031 €6 604 €8 475 €---
317 855 €8 844 €6 417 €9 012 €---
418 213 €8 651 €6 224 €9 562 €---
518 577 €8 451 €6 024 €10 126 €---
618 948 €8 244 €5 817 €10 704 €---
719 327 €8 030 €5 603 €11 297 €---
819 714 €7 809 €5 382 €11 905 €---
920 108 €7 580 €5 153 €12 528 €---
1020 510 €7 344 €4 917 €13 167 €---
1120 921 €7 099 €4 672 €13 822 €---
1221 339 €6 846 €4 419 €14 493 €---
1321 766 €6 584 €4 157 €15 182 €---
1422 201 €6 313 €3 886 €15 888 €---
1522 645 €6 033 €3 606 €16 612 €---
1623 098 €5 743 €3 316 €17 355 €---
1723 560 €5 444 €3 017 €18 116 €---
1824 031 €5 134 €2 707 €18 897 €---
1924 512 €4 813 €2 386 €19 699 €---
2025 002 €4 482 €2 054 €20 520 €---
2125 502 €4 139 €1 711 €21 363 €---
2226 012 €3 784 €1 357 €22 228 €---
2326 532 €3 417 €990 €23 115 €---
2427 063 €3 037 €610 €24 026 €---
2527 604 €2 645 €218 €24 959 €---
TOTAL549 707 €190 206 €98 029 €359 501 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 604 €-6 420 €+10 024 €
2+3 604 €+1 898 €+1 706 €
3+3 604 €+2 703 €+901 €
4+3 604 €+2 869 €+735 €
5+3 604 €+3 038 €+566 €
6+3 604 €+3 211 €+393 €
7+3 604 €+3 389 €+215 €
8+3 604 €+3 571 €+33 €
9+3 604 €+3 758 €-154 €
10+3 604 €+3 950 €-346 €
11+3 604 €+4 146 €-542 €
12+3 604 €+4 348 €-744 €
13+3 604 €+4 555 €-951 €
14+3 604 €+4 766 €-1 162 €
15+3 604 €+4 984 €-1 380 €
16+3 604 €+5 206 €-1 602 €
17+3 604 €+5 435 €-1 831 €
18+3 604 €+5 669 €-2 065 €
19+3 604 €+5 910 €-2 306 €
20+3 604 €+6 156 €-2 552 €
21+3 604 €+6 409 €-2 805 €
22+3 604 €+6 668 €-3 064 €
23+3 604 €+6 935 €-3 331 €
24+3 604 €+7 208 €-3 604 €
25+3 604 €+7 488 €-3 884 €
Total+90 100 €+107 850 €+-17 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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