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Maison de plain-pied à vendre

VilleCharité-sur-Loire (58)
Surface158m²
Coût Total159 212€
Loyer Annuel15 115€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 603,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Kitchenette, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL OFFICE NOTARIAL DU VAL CHARITOIS vous proposent : Pavillon à vendre - LA CHARITE SUR LOIRE (58400)

Trois pavillons attenants proche commerces, écoles et gare : 1°) Un pavillon de plain pied, composé de :

  • salle à manger avec cheminée-coin cuisine, débarras, une chambre, salle de bains, wc.
  • Débarras attenant.
  • Terrain clos devant. 2°) Un pavillon de plain pied, composé de :
  • salle à manger, cuisine, débarras, une chambre, salle de bains, wc.
  • Garage attenant.
  • Terrain clos devant. 3°) Un pavillon, composé de :
  • salle à manger avec cheminée, cuisine aménagée, débarras, deux chambres, salle d'eau, wc.
  • Garage attenant.
  • Terrain clos. "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : "

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELARL OFFICE NOTARIAL DU VAL CHARITOIS - Notaires à la Charité-sur-Loire - N° SIRET : 84124777800019

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Ville : Charité-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.182579, 3.034067
Total : 159 212€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 56 180€
Valeur du bien : 151 580€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1260€/mois
Loyer annuel estimé : 15115€/an
Fourchette totale : 975€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 11706€ - 19518€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 108,34 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 117 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-79 717€ (-45.5%)
Marge achat-revente :15 905€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 863,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 673,02€
Coût de l'assurance :19 105,44€
Taxe foncière : 1 511,52€/an
Soit par mois : 125,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 259,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :270,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 180 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 980€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 20€ = 9500€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charité-sur-Loire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 115 €/an
Calcul : 1 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 212 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 512 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 006 €
Revenus locatifs : +15 115 €
Charges déductibles : -64 006 €
Résultat foncier Année 1 : -48 891 €(Déficit de 48 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 826 €/an
Revenus locatifs : +15 115 €
Charges déductibles : -7 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27490.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 115 €64 011 €5 555 €-48 896 €21 400 €27 496 €27 496 €
215 418 €7 686 €5 410 €7 731 €--19 764 €
315 726 €7 536 €5 260 €8 190 €--11 574 €
416 040 €7 380 €5 105 €8 660 €--2 914 €
516 361 €7 219 €4 943 €9 142 €---
616 688 €7 052 €4 777 €9 636 €---
717 022 €6 879 €4 604 €10 143 €---
817 363 €6 700 €4 425 €10 662 €---
917 710 €6 515 €4 239 €11 195 €---
1018 064 €6 323 €4 047 €11 741 €---
1118 425 €6 124 €3 848 €12 302 €---
1218 794 €5 917 €3 642 €12 876 €---
1319 170 €5 704 €3 428 €13 466 €---
1419 553 €5 483 €3 207 €14 071 €---
1519 944 €5 253 €2 978 €14 691 €---
1620 343 €5 016 €2 740 €15 327 €---
1720 750 €4 770 €2 494 €15 980 €---
1821 165 €4 515 €2 239 €16 650 €---
1921 588 €4 251 €1 976 €17 337 €---
2022 020 €3 978 €1 702 €18 042 €---
2122 460 €3 695 €1 419 €18 766 €---
2222 910 €3 401 €1 126 €19 508 €---
2323 368 €3 098 €822 €20 270 €---
2423 835 €2 783 €507 €21 052 €---
2524 312 €2 457 €181 €21 855 €---
TOTAL484 145 €193 746 €80 673 €290 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 174 €-6 420 €+9 594 €
2+3 174 €0 €+3 174 €
3+3 174 €0 €+3 174 €
4+3 174 €0 €+3 174 €
5+3 174 €+1 868 €+1 306 €
6+3 174 €+2 891 €+283 €
7+3 174 €+3 043 €+131 €
8+3 174 €+3 199 €-25 €
9+3 174 €+3 359 €-185 €
10+3 174 €+3 522 €-348 €
11+3 174 €+3 691 €-517 €
12+3 174 €+3 863 €-689 €
13+3 174 €+4 040 €-866 €
14+3 174 €+4 221 €-1 047 €
15+3 174 €+4 407 €-1 233 €
16+3 174 €+4 598 €-1 424 €
17+3 174 €+4 794 €-1 620 €
18+3 174 €+4 995 €-1 821 €
19+3 174 €+5 201 €-2 027 €
20+3 174 €+5 413 €-2 239 €
21+3 174 €+5 630 €-2 456 €
22+3 174 €+5 852 €-2 678 €
23+3 174 €+6 081 €-2 907 €
24+3 174 €+6 316 €-3 142 €
25+3 174 €+6 557 €-3 383 €
Total+79 350 €+87 120 €+-7 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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