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Appartement 7 pièces 162 m²

Bien expiré
VilleThiers (63)
Surface162m²
Coût Total96 720€
Loyer Annuel13 839€
Rentabilité14.31%
Cashflow/mois+364€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 518,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 7 pièces 162 m²

REFERENCE ANNONCE : 63022-72 - Situé à Thiers ancienne cité médiévale du Puy-de-Dôme, à vendre au 1er étage sur 3 d'un Ensemble immobilier en copropriété du début 19ème siècle, un Appartement de 161.91 m² de surface habitable à rénover avec Dépendances comprenant : -Un hall d'entrée, -Une cuisine aménagée, -Une belle salle de séjour, -Un grand salon, -4 grandes chambres dont 2 avec dressing -Une salle de bains avec baignoire et douche, bidet, -Une salle d'eau avec douche, -2 WC

DEPENDANCES : Grand garage voûté et cave

Points clés : -Vente de 3 lots en copropriété -A rénover (huisserie, chauffage, électricité, sols/murs/plafonds) -Chauffage : Gaz de ville (chaudière d'environ 20 ans) -Taxe foncière : 2300 € -Charges de copropriété : 1200 €/an -Huisseries : Simple et survitrage bois

Situé sur les hauteurs de Thiers, ce bel Appartement présente de nombreux atouts, A voir rapidement !

PRIX : 84 000 € Honoraires de négociation inclus

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 162 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2026

Consommation énergie primaire : 381.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.853520, 3.548689
Total : 96 720€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13839€/an
Fourchette totale : 892€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 10699€ - 17901€/an
Rentabilité brute :14.31%
Fourchette de rentabilité :11.06% - 18.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :569,71 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 292 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-8 292€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-4 428€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 498,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 447,25€
Coût de l'assurance :7 254,00€
Taxe foncière : 2 300,00€/an
Soit par mois : 191,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 153,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :363,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer la chaudière actuelle d'environ 20 ans
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres à simple vitrage par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 162 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 839 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 941 €
Revenus locatifs : +13 839 €
Charges déductibles : -12 941 €
Résultat foncier Année 1 : 899 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 941 €/an
Revenus locatifs : +13 839 €
Charges déductibles : -6 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 899 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 839 €12 944 €3 154 €896 €---
214 116 €6 859 €3 069 €7 257 €---
314 398 €6 771 €2 981 €7 627 €---
414 686 €6 681 €2 890 €8 006 €---
514 980 €6 587 €2 797 €8 393 €---
615 280 €6 490 €2 700 €8 790 €---
715 585 €6 390 €2 600 €9 195 €---
815 897 €6 287 €2 496 €9 610 €---
916 215 €6 180 €2 390 €10 035 €---
1016 539 €6 069 €2 279 €10 470 €---
1116 870 €5 955 €2 165 €10 915 €---
1217 207 €5 837 €2 047 €11 370 €---
1317 552 €5 715 €1 925 €11 836 €---
1417 903 €5 589 €1 799 €12 314 €---
1518 261 €5 459 €1 669 €12 802 €---
1618 626 €5 324 €1 534 €13 302 €---
1718 998 €5 185 €1 395 €13 813 €---
1819 378 €5 041 €1 251 €14 337 €---
1919 766 €4 893 €1 103 €14 873 €---
2020 161 €4 739 €949 €15 422 €---
2120 565 €4 580 €790 €15 984 €---
2220 976 €4 416 €626 €16 559 €---
2321 395 €4 247 €457 €17 149 €---
2421 823 €4 072 €281 €17 752 €---
2522 260 €3 891 €100 €18 369 €---
TOTAL443 278 €146 201 €45 447 €297 077 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 906 €+269 €+2 637 €
2+2 906 €+2 177 €+729 €
3+2 906 €+2 288 €+618 €
4+2 906 €+2 402 €+504 €
5+2 906 €+2 518 €+388 €
6+2 906 €+2 637 €+269 €
7+2 906 €+2 759 €+147 €
8+2 906 €+2 883 €+23 €
9+2 906 €+3 011 €-105 €
10+2 906 €+3 141 €-235 €
11+2 906 €+3 274 €-368 €
12+2 906 €+3 411 €-505 €
13+2 906 €+3 551 €-645 €
14+2 906 €+3 694 €-788 €
15+2 906 €+3 841 €-935 €
16+2 906 €+3 990 €-1 084 €
17+2 906 €+4 144 €-1 238 €
18+2 906 €+4 301 €-1 395 €
19+2 906 €+4 462 €-1 556 €
20+2 906 €+4 627 €-1 721 €
21+2 906 €+4 795 €-1 889 €
22+2 906 €+4 968 €-2 062 €
23+2 906 €+5 145 €-2 239 €
24+2 906 €+5 325 €-2 419 €
25+2 906 €+5 511 €-2 605 €
Total+72 650 €+89 123 €+-16 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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