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Maison à vendre

VilleMontguyon (17)
Surface194m²
Coût Total310 768€
Loyer Annuel18 150€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 424 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 966,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Garage, 4 parkings, Terrasse, Pas de cave

Le Fouilloux,belles prestations pour cette propriété comprenant un hall d'entrée desservant de part et d'autre trois chambres, salon, cuisine, pièce de vie, salle de bains et salle d'eau. Veranda. Deux grands garages ainsi que l'ancienne gare de Le FOUILLOUX. De nombreuses parcelles en pré et terrain sont vendus avec la propriété. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montguyon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17270
Coordonnées : 45.207856, -0.167318
Total : 310 768€
Prix d'acquisition : 187 424€
Travaux : 108 350€
Valeur du bien : 295 774€
Frais de notaire : 14 994€
Coût estimé : 14 994€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1513€/mois
Loyer annuel estimé : 18150€/an
Fourchette totale : 1167€ - 1960€/mois
Fourchette annuelle : 14003€ - 23526€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 403,84 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :272 345 €
Prix d'achat :187 424 €
Décote à l'achat :-84 921€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-38 423€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 768€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 547,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :90,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 638,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 469,05€
Coût de l'assurance :27 192,20€
Taxe foncière : 1 815,01€/an
Soit par mois : 151,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 512,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 789,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 448 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 350 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 100€
    Isolation combles: 194 m² × 150€/m² = 29100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montguyon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 150 €/an
Calcul : 1 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 768 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 839 €
Revenus locatifs : +18 150 €
Charges déductibles : -121 839 €
Résultat foncier Année 1 : -103 689 €(Déficit de 103 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 289 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 489 €/an
Revenus locatifs : +18 150 €
Charges déductibles : -13 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82288.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 826 €(65% de 187 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 430 €/an
Calcul : 121 826 € × 3,636% = 4 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 150 €121 849 €10 596 €-103 699 €21 400 €82 299 €82 299 €
218 513 €13 219 €10 317 €5 294 €--77 005 €
318 883 €12 930 €10 027 €5 953 €--71 052 €
419 261 €12 631 €9 728 €6 630 €--64 422 €
519 646 €12 321 €9 418 €7 325 €--57 096 €
620 039 €12 000 €9 097 €8 039 €--49 057 €
720 440 €11 668 €8 765 €8 772 €--40 285 €
820 849 €11 324 €8 422 €9 524 €--30 761 €
921 266 €10 969 €8 066 €10 297 €--20 464 €
1021 691 €10 601 €7 698 €11 090 €--9 374 €
1122 125 €10 220 €7 317 €11 905 €---
1222 567 €9 825 €6 922 €12 742 €---
1323 019 €9 417 €6 514 €13 602 €---
1423 479 €8 994 €6 092 €14 485 €---
1523 949 €8 557 €5 654 €15 392 €---
1624 428 €8 104 €5 202 €16 323 €---
1724 916 €7 636 €4 733 €17 280 €---
1825 415 €7 151 €4 248 €18 264 €---
1925 923 €6 649 €3 746 €19 274 €---
2026 441 €6 129 €3 227 €20 312 €---
2126 970 €5 591 €2 689 €21 379 €---
2227 509 €5 035 €2 132 €22 475 €---
2328 060 €4 459 €1 556 €23 601 €---
2428 621 €3 862 €960 €24 759 €---
2529 193 €3 245 €342 €25 948 €---
TOTAL581 353 €334 387 €153 469 €246 967 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 812 €-6 420 €+10 232 €
2+3 812 €0 €+3 812 €
3+3 812 €0 €+3 812 €
4+3 812 €0 €+3 812 €
5+3 812 €0 €+3 812 €
6+3 812 €0 €+3 812 €
7+3 812 €0 €+3 812 €
8+3 812 €0 €+3 812 €
9+3 812 €0 €+3 812 €
10+3 812 €0 €+3 812 €
11+3 812 €+760 €+3 052 €
12+3 812 €+3 823 €-11 €
13+3 812 €+4 081 €-269 €
14+3 812 €+4 345 €-533 €
15+3 812 €+4 617 €-805 €
16+3 812 €+4 897 €-1 085 €
17+3 812 €+5 184 €-1 372 €
18+3 812 €+5 479 €-1 667 €
19+3 812 €+5 782 €-1 970 €
20+3 812 €+6 094 €-2 282 €
21+3 812 €+6 414 €-2 602 €
22+3 812 €+6 742 €-2 930 €
23+3 812 €+7 080 €-3 268 €
24+3 812 €+7 428 €-3 616 €
25+3 812 €+7 784 €-3 972 €
Total+95 300 €+74 090 €+21 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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