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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface186.6
Coût Total517 900
Loyer Annuel42 048
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+401
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 186.6 m²
Prix au m² : 2 277,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 3 parkings, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

L'Étude Gindra propose une maison idéalement située dans le quartier de Coeuilly, à 15 minutes à pied de la gare de Villiers-sur-Marne. Construite en 1970, cette maison, offrant un fort potentiel, se compose de plusieurs niveaux. Au rez-de-jardin, vous trouverez une entrée, une chambre, une chaufferie/buanderie et un garage double de plus de 50 m². À l'étage, la maison dispose d'un séjour de 26 m² ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle d'eau et de toilettes séparées. Les combles, accessibles par un escalier en béton et dotés d'un plancher béton, sont aménageables, offrant ainsi un superbe espace supplémentaire à exploiter selon vos besoins. À l'extérieur, un grand jardin ensoleillé vient compléter cet ensemble. Située dans un quartier calme et recherché, cette maison présente un fort potentiel. Une visite s'impose ! Le prix affiché s'entend commission comprise à la charge des vendeurs. 

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.815478, 2.558156
Total : 517 900
Prix d'acquisition : 425 000
Travaux : 58 900
Valeur du bien : 483 900
Frais de notaire : 34 000
Coût estimé : 34 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186.6
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3504€/mois
Loyer annuel estimé : 42048€/an
Fourchette totale : 2495€ - 4922€/mois
Fourchette annuelle : 29935€ - 59062€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 244,94 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :792 106
Prix d'achat :425 000
Décote à l'achat :-367 106 (-46.3%)
Marge achat-revente :274 206€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :517 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 601,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :151,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 752,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :262 420,90
Coût de l'assurance :45 316,25
Taxe foncière : 4 204,83€/an
Soit par mois : 350,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 504,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 102,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :401,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 980
    Isolation des combles: 186.6 m² × 60€/m² = 11196€, Main d'œuvre: 784€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Revêtement sol chambres:5 040
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Peinture chambres:2 880
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Peinture salon:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 048 €/an
Calcul : 3 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 517 900 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 813 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 205 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 971
Revenus locatifs : +42 048
Charges déductibles : -82 971
Résultat foncier Année 1 : -40 923(Déficit de 40 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 523
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 071 €/an
Revenus locatifs : +42 048
Charges déductibles : -24 071
Résultat foncier Années 2+ : 17 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19522.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 04882 98818 071-40 94021 400 €19 540 €19 540 €
242 88923 61717 59919 273--267 €
343 74723 12817 11120 619---
444 62222 62216 60522 000---
545 51422 09816 08123 416---
646 42521 55515 53824 869---
747 35320 99314 97526 360---
848 30020 41014 39327 890---
949 26619 80713 78929 459---
1050 25219 18213 16431 070---
1151 25718 53412 51732 722---
1252 28217 86311 84634 418---
1353 32717 16911 15136 159---
1454 39416 44910 43137 945---
1555 48215 7039 68639 778---
1656 59114 9318 91441 660---
1757 72314 1318 11443 592---
1858 87813 3027 28545 575---
1960 05512 4446 42647 611---
2061 25611 5555 53749 702---
2162 48110 6334 61651 848---
2263 7319 6793 66254 052---
2365 0068 6912 67356 315---
2466 3067 6671 64958 639---
2567 6326 60658961 026---
TOTAL1 346 818471 758262 421875 06021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 875 060
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 830-6 420+15 250
2+8 8300+8 830
3+8 830+6 106+2 724
4+8 830+6 600+2 230
5+8 830+7 025+1 805
6+8 830+7 461+1 369
7+8 830+7 908+922
8+8 830+8 367+463
9+8 830+8 838-8
10+8 830+9 321-491
11+8 830+9 817-987
12+8 830+10 325-1 495
13+8 830+10 848-2 018
14+8 830+11 383-2 553
15+8 830+11 934-3 104
16+8 830+12 498-3 668
17+8 830+13 078-4 248
18+8 830+13 673-4 843
19+8 830+14 283-5 453
20+8 830+14 911-6 081
21+8 830+15 554-6 724
22+8 830+16 216-7 386
23+8 830+16 895-8 065
24+8 830+17 592-8 762
25+8 830+18 308-9 478
Total+220 750+262 518+-41 768
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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