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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface186.6m²
Coût Total517 900€
Loyer Annuel42 048€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+401€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 186.6 m²
Prix au m² : 2 277,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 3 parkings, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

L'Étude Gindra propose une maison idéalement située dans le quartier de Coeuilly, à 15 minutes à pied de la gare de Villiers-sur-Marne. Construite en 1970, cette maison, offrant un fort potentiel, se compose de plusieurs niveaux. Au rez-de-jardin, vous trouverez une entrée, une chambre, une chaufferie/buanderie et un garage double de plus de 50 m². À l'étage, la maison dispose d'un séjour de 26 m² ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle d'eau et de toilettes séparées. Les combles, accessibles par un escalier en béton et dotés d'un plancher béton, sont aménageables, offrant ainsi un superbe espace supplémentaire à exploiter selon vos besoins. À l'extérieur, un grand jardin ensoleillé vient compléter cet ensemble. Située dans un quartier calme et recherché, cette maison présente un fort potentiel. Une visite s'impose ! Le prix affiché s'entend commission comprise à la charge des vendeurs. 

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.815478, 2.558156
Total : 517 900€
Prix d'acquisition : 425 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 483 900€
Frais de notaire : 34 000€
Coût estimé : 34 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186.6m²
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3504€/mois
Loyer annuel estimé : 42048€/an
Fourchette totale : 2495€ - 4922€/mois
Fourchette annuelle : 29935€ - 59062€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 244,94 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :792 106 €
Prix d'achat :425 000 €
Décote à l'achat :-367 106€ (-46.3%)
Marge achat-revente :274 206€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :517 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 601,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :151,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 752,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :262 420,90€
Coût de l'assurance :45 316,25€
Taxe foncière : 4 204,83€/an
Soit par mois : 350,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 504,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 102,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :401,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 980€
    Isolation des combles: 186.6 m² × 60€/m² = 11196€, Main d'œuvre: 784€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Revêtement sol chambres:5 040€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Peinture chambres:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 048 €/an
Calcul : 3 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 517 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 813 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 205 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 971 €
Revenus locatifs : +42 048 €
Charges déductibles : -82 971 €
Résultat foncier Année 1 : -40 923 €(Déficit de 40 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 523 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 071 €/an
Revenus locatifs : +42 048 €
Charges déductibles : -24 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19522.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250 €(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 048 €82 988 €18 071 €-40 940 €21 400 €19 540 €19 540 €
242 889 €23 617 €17 599 €19 273 €--267 €
343 747 €23 128 €17 111 €20 619 €---
444 622 €22 622 €16 605 €22 000 €---
545 514 €22 098 €16 081 €23 416 €---
646 425 €21 555 €15 538 €24 869 €---
747 353 €20 993 €14 975 €26 360 €---
848 300 €20 410 €14 393 €27 890 €---
949 266 €19 807 €13 789 €29 459 €---
1050 252 €19 182 €13 164 €31 070 €---
1151 257 €18 534 €12 517 €32 722 €---
1252 282 €17 863 €11 846 €34 418 €---
1353 327 €17 169 €11 151 €36 159 €---
1454 394 €16 449 €10 431 €37 945 €---
1555 482 €15 703 €9 686 €39 778 €---
1656 591 €14 931 €8 914 €41 660 €---
1757 723 €14 131 €8 114 €43 592 €---
1858 878 €13 302 €7 285 €45 575 €---
1960 055 €12 444 €6 426 €47 611 €---
2061 256 €11 555 €5 537 €49 702 €---
2162 481 €10 633 €4 616 €51 848 €---
2263 731 €9 679 €3 662 €54 052 €---
2365 006 €8 691 €2 673 €56 315 €---
2466 306 €7 667 €1 649 €58 639 €---
2567 632 €6 606 €589 €61 026 €---
TOTAL1 346 818 €471 758 €262 421 €875 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 875 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 830 €-6 420 €+15 250 €
2+8 830 €0 €+8 830 €
3+8 830 €+6 106 €+2 724 €
4+8 830 €+6 600 €+2 230 €
5+8 830 €+7 025 €+1 805 €
6+8 830 €+7 461 €+1 369 €
7+8 830 €+7 908 €+922 €
8+8 830 €+8 367 €+463 €
9+8 830 €+8 838 €-8 €
10+8 830 €+9 321 €-491 €
11+8 830 €+9 817 €-987 €
12+8 830 €+10 325 €-1 495 €
13+8 830 €+10 848 €-2 018 €
14+8 830 €+11 383 €-2 553 €
15+8 830 €+11 934 €-3 104 €
16+8 830 €+12 498 €-3 668 €
17+8 830 €+13 078 €-4 248 €
18+8 830 €+13 673 €-4 843 €
19+8 830 €+14 283 €-5 453 €
20+8 830 €+14 911 €-6 081 €
21+8 830 €+15 554 €-6 724 €
22+8 830 €+16 216 €-7 386 €
23+8 830 €+16 895 €-8 065 €
24+8 830 €+17 592 €-8 762 €
25+8 830 €+18 308 €-9 478 €
Total+220 750 €+262 518 €+-41 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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