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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBaie-Mahault (971)
Surface107m²
Coût Total282 520€
Loyer Annuel18 918€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 2 140,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, 3 chambres, Balcon, 1 parking: Box de stationnement, Sans vis-à-vis, Belle vue

À VENDRE APPARTEMENT VUE MER EXCEPTIONNELLE dans d'une copropriété de 5 lots, Charges de copropriété : ~ 80 EUR/mois spacieux T4 de 107.66 m2 avec 3 chambres (dont suite parentale)2 salles de bain + 2 WC, pièce de vie lumineuse + cuisine ouverte, garage, balcon filant avec vue panoramique sur la mer , pas de vis-à-vis, calme & verdure. Proche de toutes commodités, à 5 minutes de Jarry. Prix : 229 000 EUR Pour visites & détails : [+590690137605 / Johana] Vivez tous les jours avec la mer comme décor idéal pour un pied-à-terre, location saissonnière ou une résidence principale de charme Date de réalisation du diagnostic : 17/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5

Ville : Baie-Mahault
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97122
Coordonnées : 16.256303, -61.580866
Total : 282 520€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 264 200€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 10.78€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1577€/mois
Loyer annuel estimé : 18918€/an
Fourchette totale : 1154€ - 2154€/mois
Fourchette annuelle : 13843€ - 25854€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 409,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :82,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 492,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 426,06€
Coût de l'assurance :24 720,50€
Taxe foncière : 1 891,83€/an
Soit par mois : 157,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 576,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 729,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1 000€ = 11 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces:1 200€
    Rafraîchissement salle à manger: Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baie-Mahault. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 918 €/an
Calcul : 1 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 520 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 892 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 721 €
Revenus locatifs : +18 918 €
Charges déductibles : -48 721 €
Résultat foncier Année 1 : -29 802 €(Déficit de 29 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 521 €/an
Revenus locatifs : +18 918 €
Charges déductibles : -13 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8402.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 918 €48 730 €9 689 €-29 812 €21 400 €8 412 €8 412 €
219 297 €13 275 €9 434 €6 022 €--2 390 €
319 683 €13 011 €9 170 €6 671 €---
420 076 €12 738 €8 897 €7 338 €---
520 478 €12 455 €8 615 €8 023 €---
620 887 €12 162 €8 322 €8 725 €---
721 305 €11 859 €8 019 €9 446 €---
821 731 €11 546 €7 705 €10 186 €---
922 166 €11 221 €7 380 €10 945 €---
1022 609 €10 885 €7 044 €11 725 €---
1123 061 €10 536 €6 696 €12 525 €---
1223 523 €10 176 €6 335 €13 347 €---
1323 993 €9 803 €5 962 €14 190 €---
1424 473 €9 417 €5 576 €15 056 €---
1524 962 €9 017 €5 176 €15 946 €---
1625 462 €8 603 €4 762 €16 859 €---
1725 971 €8 174 €4 334 €17 797 €---
1826 490 €7 731 €3 890 €18 760 €---
1927 020 €7 271 €3 431 €19 749 €---
2027 560 €6 796 €2 955 €20 765 €---
2128 112 €6 303 €2 463 €21 808 €---
2228 674 €5 794 €1 953 €22 880 €---
2329 247 €5 266 €1 425 €23 981 €---
2429 832 €4 720 €879 €25 112 €---
2530 429 €4 154 €314 €26 275 €---
TOTAL605 960 €271 642 €140 426 €334 318 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 318 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 973 €-6 420 €+10 393 €
2+3 973 €0 €+3 973 €
3+3 973 €+1 285 €+2 688 €
4+3 973 €+2 201 €+1 772 €
5+3 973 €+2 407 €+1 566 €
6+3 973 €+2 617 €+1 356 €
7+3 973 €+2 834 €+1 139 €
8+3 973 €+3 056 €+917 €
9+3 973 €+3 284 €+689 €
10+3 973 €+3 517 €+456 €
11+3 973 €+3 757 €+216 €
12+3 973 €+4 004 €-31 €
13+3 973 €+4 257 €-284 €
14+3 973 €+4 517 €-544 €
15+3 973 €+4 784 €-811 €
16+3 973 €+5 058 €-1 085 €
17+3 973 €+5 339 €-1 366 €
18+3 973 €+5 628 €-1 655 €
19+3 973 €+5 925 €-1 952 €
20+3 973 €+6 229 €-2 256 €
21+3 973 €+6 542 €-2 569 €
22+3 973 €+6 864 €-2 891 €
23+3 973 €+7 194 €-3 221 €
24+3 973 €+7 534 €-3 561 €
25+3 973 €+7 882 €-3 909 €
Total+99 325 €+100 295 €+-970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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