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Maison - 4 pièce(s) - 122 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface122
Coût Total180 940
Loyer Annuel11 961
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 811,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRESituée à Châteauroux, cette maison à rénover entièrement T4 offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. D'une superficie habitable de 122 m², elle se compose de quatre pièces, dont trois chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille. Le salon, d'une surface de 33 m², constitue un espace convivial pour se retrouver en toute simplicité.Construite en pierre, cette maison semi-détachée sur deux côtés présente un charme indéniable. Le toit en ardoises ajoute une touche d'élégance à l'ensemble. Le bien dispose d'un chauffage individuel au gaz, avec des radiateurs, garantissant un confort optimal tout au long de l'année.La maison comprend également une salle de bain et deux WC, offrant ainsi une fonctionnalité appréciable pour les occupants. Un patio, véranda vient compléter l'ensemble, permettant de profiter des journées ensoleillées dans un espace extérieur intime. De plus, un garage est à disposition pour le stationnement de votre véhicule ou pour le rangement de vos affaires.Le terrain de 769 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement, que ce soit pour un jardin ou d'autres projets extérieurs. Un sous-sol est également présent, apportant un espace de stockage supplémentaire.Située dans un quartier calme, elle bénéficie d'un environnement paisible tout en étant proche des commodités. N'attendez plus pour découvrir ce bien qui allie confort et praticité.Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 99000.0 euros.

Numéro de mandat : 6495

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 180 940
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 74 020
Valeur du bien : 173 020
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11961€/an
Fourchette totale : 810€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 9723€ - 14714€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 933,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 871,83
Coût de l'assurance :15 379,90
Taxe foncière : 1 196,05€/an
Soit par mois : 99,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 996,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvéConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et carrelage usé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter, état général ancien
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les problèmes de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 020(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 820
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 60€/m² = 7320€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose comprise)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (fourniture et pose, électricité incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (fourniture et pose)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (fourniture et pose)
  • Plomberie générale:6 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 961 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 940 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 653
Revenus locatifs : +11 961
Charges déductibles : -81 653
Résultat foncier Année 1 : -69 693(Déficit de 69 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 633 €/an
Revenus locatifs : +11 961
Charges déductibles : -7 633
Résultat foncier Années 2+ : 4 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48292.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 96181 6595 828-69 69921 400 €48 299 €48 299 €
212 2007 4815 6704 718--43 580 €
312 4447 3195 5075 125--38 455 €
412 6937 1505 3395 542--32 913 €
512 9466 9765 1655 970--26 943 €
613 2056 7974 9866 409--20 534 €
713 4706 6114 8006 858--13 676 €
813 7396 4204 6087 319--6 357 €
914 0146 2224 4107 792---
1014 2946 0174 2068 277---
1114 5805 8063 9948 774---
1214 8715 5873 7769 284---
1315 1695 3623 5519 807---
1415 4725 1293 31810 343---
1515 7824 8883 07710 894---
1616 0974 6392 82811 458---
1716 4194 3822 57112 037---
1816 7484 1172 30612 631---
1917 0833 8432 03113 240---
2017 4243 5591 74813 865---
2117 7733 2671 45514 506---
2218 1282 9641 15315 164---
2318 4912 65284115 839---
2418 8612 32951816 531---
2519 2381 99618517 242---
TOTAL383 100203 17383 872179 92721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 927
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 512-6 420+8 932
2+2 5120+2 512
3+2 5120+2 512
4+2 5120+2 512
5+2 5120+2 512
6+2 5120+2 512
7+2 5120+2 512
8+2 5120+2 512
9+2 512+431+2 081
10+2 512+2 483+29
11+2 512+2 632-120
12+2 512+2 785-273
13+2 512+2 942-430
14+2 512+3 103-591
15+2 512+3 268-756
16+2 512+3 437-925
17+2 512+3 611-1 099
18+2 512+3 789-1 277
19+2 512+3 972-1 460
20+2 512+4 159-1 647
21+2 512+4 352-1 840
22+2 512+4 549-2 037
23+2 512+4 752-2 240
24+2 512+4 959-2 447
25+2 512+5 173-2 661
Total+62 800+53 978+8 822
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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