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Appartement

Bien expiré
VilleValenciennes (59)
Surface87.49m²
Coût Total149 600€
Loyer Annuel11 936€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 87.49 m²
Prix au m² : 1 257,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Idéal pour primo-accédant ou investisseur : appartement avec travaux de 87 m² situé dans la résidence "LES DENTELLIERES". Cet appartement offre un salon séjour lumineux grâce à une exposition idéale, une cuisine, deux chambres avec possibilité de créer une troisième chambre, balcon, cave et parking privatisé sur la résidence ! Travaux à prévoir : passage en double vitrage ( côté sud ) + électricité + réfection générale. Ne manquez pas cette opportunité au prix attractif de 110 000 FAI ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Valenciennes-59300/405

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.356252, 3.520285
Total : 149 600€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 140 800€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.49m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11936€/an
Fourchette totale : 782€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 9378€ - 15192€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :328 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 980 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-64 980€ (-37.1%)
Marge achat-revente :25 380€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 770,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 294,75€
Coût de l'assurance :11 220,00€
Taxe foncière : 1 193,65€/an
Soit par mois : 99,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 994,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres côté sud par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 87.49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:1 600€
    Fenêtre double vitrage PVC: 2 fenêtres × 800€/fenêtre = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées pour refléter les coûts locaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 936 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 316 €
Revenus locatifs : +11 936 €
Charges déductibles : -37 316 €
Résultat foncier Année 1 : -25 379 €(Déficit de 25 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 516 €/an
Revenus locatifs : +11 936 €
Charges déductibles : -6 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3979.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 936 €37 320 €4 878 €-25 384 €21 400 €3 984 €3 984 €
212 175 €6 389 €4 747 €5 786 €---
312 419 €6 253 €4 611 €6 165 €---
412 667 €6 113 €4 471 €6 554 €---
512 920 €5 968 €4 326 €6 952 €---
613 179 €5 819 €4 176 €7 360 €---
713 442 €5 664 €4 021 €7 779 €---
813 711 €5 504 €3 861 €8 207 €---
913 986 €5 338 €3 696 €8 647 €---
1014 265 €5 168 €3 525 €9 098 €---
1114 551 €4 991 €3 349 €9 559 €---
1214 842 €4 809 €3 166 €10 033 €---
1315 138 €4 620 €2 977 €10 518 €---
1415 441 €4 425 €2 783 €11 016 €---
1515 750 €4 224 €2 581 €11 526 €---
1616 065 €4 015 €2 373 €12 050 €---
1716 386 €3 800 €2 158 €12 586 €---
1816 714 €3 578 €1 935 €13 136 €---
1917 048 €3 348 €1 705 €13 700 €---
2017 389 €3 110 €1 468 €14 279 €---
2117 737 €2 865 €1 222 €14 872 €---
2218 092 €2 611 €969 €15 481 €---
2318 454 €2 349 €706 €16 105 €---
2418 823 €2 078 €435 €16 745 €---
2519 199 €1 798 €155 €17 401 €---
TOTAL382 330 €142 156 €70 295 €240 174 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 507 €-6 420 €+8 927 €
2+2 507 €+541 €+1 966 €
3+2 507 €+1 850 €+657 €
4+2 507 €+1 966 €+541 €
5+2 507 €+2 086 €+421 €
6+2 507 €+2 208 €+299 €
7+2 507 €+2 334 €+173 €
8+2 507 €+2 462 €+45 €
9+2 507 €+2 594 €-87 €
10+2 507 €+2 729 €-222 €
11+2 507 €+2 868 €-361 €
12+2 507 €+3 010 €-503 €
13+2 507 €+3 156 €-649 €
14+2 507 €+3 305 €-798 €
15+2 507 €+3 458 €-951 €
16+2 507 €+3 615 €-1 108 €
17+2 507 €+3 776 €-1 269 €
18+2 507 €+3 941 €-1 434 €
19+2 507 €+4 110 €-1 603 €
20+2 507 €+4 284 €-1 777 €
21+2 507 €+4 462 €-1 955 €
22+2 507 €+4 644 €-2 137 €
23+2 507 €+4 831 €-2 324 €
24+2 507 €+5 023 €-2 516 €
25+2 507 €+5 220 €-2 713 €
Total+62 675 €+72 052 €+-9 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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