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Maison avec granges

VilleGentioux-Pigerolles (23)
Surface83m²
Coût Total119 060€
Loyer Annuel6 461€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 915,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec granges - Maison dans un cadre rural sur le plateau de Mille vaches à 15mn des lacs. Beaucoup de potentiel pour cette maison qui a deux entrées, coté route et arriére sur un chemin de village avec terrasse en pierre . Extérieur à l'arrière de 40 m2 environ.. Une grange et anciens étables sont attenants laissant la possibilité d'un agrandissement et une autre grange en face pouvant être utilisée en garage avec la possibilité de créer un logement indépendant. A l'étage 3 chambres dont 2 de 12 m2., une salle d'eau Combles aménageables Salon , cuisine, WC séparé, cave Chauffage fuel + énorme poêle à bois

Ville : Gentioux-Pigerolles
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23340
Coordonnées : 45.808780, 1.994660
Total : 119 060€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 36 980€
Valeur du bien : 112 980€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6461€/an
Fourchette totale : 427€ - 679€/mois
Fourchette annuelle : 5125€ - 8144€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 003,64 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 302 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-7 302€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-35 758€ (-42.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 616,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 892,22€
Coût de l'assurance :8 929,50€
Taxe foncière : 646,05€/an
Soit par mois : 53,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - installations récentes mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 980 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 980€
    Isolation combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gentioux-Pigerolles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 921 €
Revenus locatifs : +6 461 €
Charges déductibles : -41 921 €
Résultat foncier Année 1 : -35 460 €(Déficit de 35 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 941 €/an
Revenus locatifs : +6 461 €
Charges déductibles : -4 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14060.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 461 €41 924 €3 941 €-35 464 €21 400 €14 064 €14 064 €
26 590 €4 839 €3 836 €1 751 €--12 313 €
36 722 €4 730 €3 727 €1 991 €--10 322 €
46 856 €4 618 €3 614 €2 238 €--8 084 €
56 993 €4 501 €3 498 €2 492 €--5 592 €
67 133 €4 381 €3 377 €2 752 €--2 839 €
77 276 €4 256 €3 253 €3 020 €---
87 421 €4 127 €3 124 €3 294 €---
97 570 €3 994 €2 991 €3 575 €---
107 721 €3 857 €2 853 €3 864 €---
117 875 €3 714 €2 711 €4 161 €---
128 033 €3 567 €2 564 €4 466 €---
138 194 €3 415 €2 411 €4 779 €---
148 357 €3 257 €2 254 €5 100 €---
158 525 €3 095 €2 091 €5 430 €---
168 695 €2 926 €1 923 €5 769 €---
178 869 €2 752 €1 749 €6 117 €---
189 046 €2 572 €1 569 €6 474 €---
199 227 €2 386 €1 383 €6 841 €---
209 412 €2 194 €1 191 €7 218 €---
219 600 €1 995 €992 €7 605 €---
229 792 €1 789 €786 €8 003 €---
239 988 €1 577 €573 €8 411 €---
2410 188 €1 357 €353 €8 831 €---
2510 391 €1 129 €126 €9 262 €---
TOTAL206 933 €118 953 €56 892 €87 980 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-6 420 €+7 777 €
2+1 357 €0 €+1 357 €
3+1 357 €0 €+1 357 €
4+1 357 €0 €+1 357 €
5+1 357 €0 €+1 357 €
6+1 357 €0 €+1 357 €
7+1 357 €+54 €+1 303 €
8+1 357 €+988 €+369 €
9+1 357 €+1 073 €+284 €
10+1 357 €+1 159 €+198 €
11+1 357 €+1 248 €+109 €
12+1 357 €+1 340 €+17 €
13+1 357 €+1 434 €-77 €
14+1 357 €+1 530 €-173 €
15+1 357 €+1 629 €-272 €
16+1 357 €+1 731 €-374 €
17+1 357 €+1 835 €-478 €
18+1 357 €+1 942 €-585 €
19+1 357 €+2 052 €-695 €
20+1 357 €+2 165 €-808 €
21+1 357 €+2 282 €-925 €
22+1 357 €+2 401 €-1 044 €
23+1 357 €+2 523 €-1 166 €
24+1 357 €+2 649 €-1 292 €
25+1 357 €+2 779 €-1 422 €
Total+33 925 €+26 394 €+7 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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