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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Savin (86)
Surface60m²
Coût Total87 150€
Loyer Annuel4 798€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante commune de Saint-Savin (86310), cette maison de ville à rafraîchir offre un cadre de vie paisible à ses habitants. Imprégnée d'histoire et de culture, Saint-Savin séduit par son patrimoine architectural préservé et sa douceur de vivre. Proche des commerces, écoles et services, cette propriété bénéficie d'une localisation pratique pour une vie quotidienne facilitée.

Cette maison à rafraichir de 60 m² se compose de 2 pièces comprenant une chambre, un salon cuisine, et un patio de 20 m² offrant un espace extérieur agréable. Chauffée par un système électrique et un poêle à bois, cette demeure promet confort et chaleur en toute saison. Idéale pour un premier achat ou un investissement locatif, elle offre un potentiel à exploiter pour créer un lieu de vie chaleureux au cœur de Saint-Savin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 45 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David VALLEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 983 297 938

Ville : Saint-Savin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Total : 87 150€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 38 550€
Valeur du bien : 83 550€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 400€/mois
Loyer annuel estimé : 4798€/an
Fourchette totale : 312€ - 513€/mois
Fourchette annuelle : 3740€ - 6156€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 449,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 396,98€
Coût de l'assurance :7 407,75€
Taxe foncière : 479,82€/an
Soit par mois : 39,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 399,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 552 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et le poêle à bois.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface de 60 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture des murs et remplacement du carrelage si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des installations électriques.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux complets.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 550 €(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:2 700€
    Carrelage cuisine: 10 m² × 60€ = 600€, Peinture murs: 10 m² × 30€ = 300€, Électricité cuisine: 800€ (main d'œuvre incluse) = 1200€, Plomberie cuisine: 1000€ (main d'œuvre incluse) = 1000€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 30€ = 600€, Électricité salon: 800€ (main d'œuvre incluse) = 800€
  • Chambres:2 750€
    Revêtement de sol: 15 m² × 100€ = 1500€, Peinture murs: 15 m² × 30€ = 450€, Électricité chambre: 800€ (main d'œuvre incluse) = 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2400€ = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Savin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 798 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 150 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 130 €
Revenus locatifs : +4 798 €
Charges déductibles : -42 130 €
Résultat foncier Année 1 : -37 332 €(Déficit de 37 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 580 €/an
Revenus locatifs : +4 798 €
Charges déductibles : -3 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15932.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 798 €42 133 €2 807 €-37 335 €21 400 €15 935 €15 935 €
24 894 €3 507 €2 731 €1 387 €--14 548 €
34 992 €3 429 €2 653 €1 563 €--12 985 €
45 092 €3 348 €2 572 €1 744 €--11 240 €
55 194 €3 264 €2 488 €1 930 €--9 311 €
65 298 €3 177 €2 401 €2 120 €--7 190 €
75 404 €3 088 €2 312 €2 315 €--4 875 €
85 512 €2 996 €2 220 €2 516 €--2 359 €
95 622 €2 900 €2 124 €2 722 €---
105 734 €2 802 €2 026 €2 932 €---
115 849 €2 700 €1 924 €3 149 €---
125 966 €2 595 €1 819 €3 371 €---
136 085 €2 486 €1 710 €3 599 €---
146 207 €2 374 €1 598 €3 833 €---
156 331 €2 258 €1 482 €4 073 €---
166 458 €2 138 €1 362 €4 320 €---
176 587 €2 015 €1 238 €4 572 €---
186 719 €1 887 €1 111 €4 832 €---
196 853 €1 755 €978 €5 098 €---
206 990 €1 618 €842 €5 372 €---
217 130 €1 477 €701 €5 653 €---
227 273 €1 332 €555 €5 941 €---
237 418 €1 181 €405 €6 237 €---
247 566 €1 026 €250 €6 541 €---
257 718 €865 €89 €6 853 €---
TOTAL153 689 €98 350 €40 397 €55 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 008 €-6 420 €+7 428 €
2+1 008 €0 €+1 008 €
3+1 008 €0 €+1 008 €
4+1 008 €0 €+1 008 €
5+1 008 €0 €+1 008 €
6+1 008 €0 €+1 008 €
7+1 008 €0 €+1 008 €
8+1 008 €0 €+1 008 €
9+1 008 €+109 €+899 €
10+1 008 €+880 €+128 €
11+1 008 €+945 €+63 €
12+1 008 €+1 011 €-3 €
13+1 008 €+1 080 €-72 €
14+1 008 €+1 150 €-142 €
15+1 008 €+1 222 €-214 €
16+1 008 €+1 296 €-288 €
17+1 008 €+1 372 €-364 €
18+1 008 €+1 450 €-442 €
19+1 008 €+1 530 €-522 €
20+1 008 €+1 612 €-604 €
21+1 008 €+1 696 €-688 €
22+1 008 €+1 782 €-774 €
23+1 008 €+1 871 €-863 €
24+1 008 €+1 962 €-954 €
25+1 008 €+2 056 €-1 048 €
Total+25 200 €+16 602 €+8 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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