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Maison à vendre

VilleTonnay-Boutonne (17)
Surface160
Coût Total233 645
Loyer Annuel16 454
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 264 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 045,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette charmante maison située sur la Grande Rue à Tonnay-Boutonne 17380. Avec ses 160 m², cette propriété spacieuse se compose de 5 pièces, idéale pour une famille à la recherche de confort et d'espace. Le petit jardin clos, arboré,un véritable atout, offre un espace extérieur parfait pour les enfants et les moments de détente en famille. Petite cave, tout à l'égout ,parkings à proximité

Le quartier est bien desservi par les transports en commun, avec la station de bus Tonnay-Boutonne à seulement 1 00 mètres, facilitant vos déplacements quotidiens. À proximité, vous trouverez des écoles, dont le Collège Marcel Pagnol, , ce qui est essentiel pour les familles. De plus des commerces se situent à quelques minutes de marche,centre médical,cinéma , piscine l'été etc... vous garantissant toute la commodité nécessaire au quotidien. La mer est à 35 mnutes.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre agréable et convivial. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison .

Ville : Tonnay-Boutonne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17380
Coordonnées : 45.976891, -0.719922
Total : 233 645
Prix d'acquisition : 167 264
Travaux : 53 000
Valeur du bien : 220 264
Frais de notaire : 13 381
Coût estimé : 13 381
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16454€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 12984€ - 20851€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 281,03 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :204 966
Prix d'achat :167 264
Décote à l'achat :-37 702 (-18.4%)
Marge achat-revente :-28 679€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 645
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 209,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 673,00
Coût de l'assurance :20 443,94
Taxe foncière : 1 645,38€/an
Soit par mois : 137,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 371,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 346,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 3.75 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et nettoyage de la cheminée
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet existant ou pose de nouveau revêtement
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 500
    Rénovation salle de bain: 3.75 m² × 1200€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnay-Boutonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 454 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 645 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 818 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 004
Revenus locatifs : +16 454
Charges déductibles : -63 004
Résultat foncier Année 1 : -46 551(Déficit de 46 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 151
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 004 €/an
Revenus locatifs : +16 454
Charges déductibles : -10 004
Résultat foncier Années 2+ : 6 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25150.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 264
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 722(65% de 167 264 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 954 €/an
Calcul : 108 722 € × 3,636% = 3 954
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 45463 0127 549-46 55821 400 €25 158 €25 158 €
216 7839 8087 3456 975--18 183 €
317 1199 5977 1347 521--10 662 €
417 4619 3796 9168 082--2 580 €
517 8109 1546 6918 656---
618 1668 9226 4599 244---
718 5308 6826 2199 848---
818 9008 4345 97110 466---
919 2788 1785 71411 101---
1019 6647 9135 45011 751---
1120 0577 6395 17612 418---
1220 4587 3564 89313 102---
1320 8677 0644 60113 803---
1421 2856 7624 29914 522---
1521 7106 4513 98715 260---
1622 1456 1283 66516 016---
1722 5885 7963 33216 792---
1823 0395 4522 98917 588---
1923 5005 0962 63318 404---
2023 9704 7292 26619 241---
2124 4494 3501 88720 100---
2224 9383 9581 49520 980---
2325 4373 5531 09021 884---
2425 9463 13567222 811---
2526 4652 70323923 762---
TOTAL527 020223 251108 673303 76921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 769
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 455-6 420+9 875
2+3 4550+3 455
3+3 4550+3 455
4+3 4550+3 455
5+3 455+1 823+1 632
6+3 455+2 773+682
7+3 455+2 954+501
8+3 455+3 140+315
9+3 455+3 330+125
10+3 455+3 525-70
11+3 455+3 725-270
12+3 455+3 931-476
13+3 455+4 141-686
14+3 455+4 357-902
15+3 455+4 578-1 123
16+3 455+4 805-1 350
17+3 455+5 038-1 583
18+3 455+5 276-1 821
19+3 455+5 521-2 066
20+3 455+5 772-2 317
21+3 455+6 030-2 575
22+3 455+6 294-2 839
23+3 455+6 565-3 110
24+3 455+6 843-3 388
25+3 455+7 129-3 674
Total+86 375+91 131+-4 756
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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