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APPARTEMENT T2 RESIDENCE SENIOR

VilleMans (72)
Surface52m²
Coût Total79 650€
Loyer Annuel8 028€
Rentabilité10.08%
Cashflow/mois-389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Votre agence Fontaine Immobilier vous présente sur Le Mans secteur Croix de pierre / Jacobins, appartement dans Résidence Sénior (La Renaissance), grand T2 comprenant : Entrée, séjour, cuisine, loggia, salle d'eau, wc, cave. L'appartement est situé au 4ème étage avec vue imprenable sur Le Mans. Service de la Résidence : une personne à l'accueil, gardien de nuit, salle de jeux, lecture, animations, restaurant. Tram et commerces (Pharmacie, Carrefour City, boulangerie....) au pied de la Résidence. Composition des charges de copropriété : 249 euros par mois comprenant entretien de l'immeuble (chauffage, eau chaude sanitaire). Charges des prestations de la Résidence : 330 euros par mois.

  • https://www.fontaineimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.012283, 0.203311
Total : 79 650€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 6 210€
Valeur du bien : 74 210€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8028€/an
Fourchette totale : 542€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 6500€ - 9914€/an
Rentabilité brute :10.08%
Fourchette de rentabilité :8.16% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 193,72 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 073 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-46 073€ (-40.4%)
Marge achat-revente :34 423€ (30.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 412,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 046,82€
Coût de l'assurance :6 969,38€
Taxe foncière : 802,76€/an
Soit par mois : 66,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 579,00€/mois
Soit par an : 6 948,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 668,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-389,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 100 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen présumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète par des équipements modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en très bon état
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - équipements récents
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 210 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Électroménager complet: 4000€ (remplacement d'équipements obsolètes, pose incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 028 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 948 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 810 €
Revenus locatifs : +8 028 €
Charges déductibles : -16 810 €
Résultat foncier Année 1 : -8 783 €(Déficit de 8 783 €)
Imputable sur revenu global : 8 783 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 600 €/an
Revenus locatifs : +8 028 €
Charges déductibles : -10 600 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 573 €/an(Déficit de 2 573 €)
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 028 €16 813 €2 573 €-8 785 €8 785 €--
28 188 €10 533 €2 504 €-2 345 €2 345 €--
38 352 €10 462 €2 432 €-2 110 €2 110 €--
48 519 €10 387 €2 358 €-1 868 €1 868 €--
58 689 €10 311 €2 281 €-1 621 €1 621 €--
68 863 €10 231 €2 202 €-1 368 €1 368 €--
79 040 €10 150 €2 120 €-1 109 €1 109 €--
89 221 €10 065 €2 035 €-844 €844 €--
99 406 €9 978 €1 948 €-572 €572 €--
109 594 €9 887 €1 858 €-294 €294 €--
119 786 €9 794 €1 764 €-8 €8 €--
129 981 €9 698 €1 668 €284 €---
1310 181 €9 598 €1 569 €583 €---
1410 385 €9 495 €1 466 €889 €---
1510 592 €9 389 €1 359 €1 203 €---
1610 804 €9 279 €1 250 €1 525 €---
1711 020 €9 166 €1 136 €1 855 €---
1811 241 €9 048 €1 019 €2 192 €---
1911 465 €8 927 €898 €2 538 €---
2011 695 €8 802 €773 €2 893 €---
2111 929 €8 673 €643 €3 256 €---
2212 167 €8 539 €510 €3 628 €---
2312 411 €8 401 €372 €4 009 €---
2412 659 €8 259 €229 €4 400 €---
2512 912 €8 111 €82 €4 801 €---
TOTAL257 128 €243 995 €37 047 €13 132 €20 924 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 277 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 686 €-2 636 €+4 322 €
2+1 686 €-704 €+2 390 €
3+1 686 €-633 €+2 319 €
4+1 686 €-560 €+2 246 €
5+1 686 €-486 €+2 172 €
6+1 686 €-410 €+2 096 €
7+1 686 €-333 €+2 019 €
8+1 686 €-253 €+1 939 €
9+1 686 €-172 €+1 858 €
10+1 686 €-88 €+1 774 €
11+1 686 €-3 €+1 689 €
12+1 686 €+85 €+1 601 €
13+1 686 €+175 €+1 511 €
14+1 686 €+267 €+1 419 €
15+1 686 €+361 €+1 325 €
16+1 686 €+458 €+1 228 €
17+1 686 €+556 €+1 130 €
18+1 686 €+658 €+1 028 €
19+1 686 €+761 €+925 €
20+1 686 €+868 €+818 €
21+1 686 €+977 €+709 €
22+1 686 €+1 088 €+598 €
23+1 686 €+1 203 €+483 €
24+1 686 €+1 320 €+366 €
25+1 686 €+1 440 €+246 €
Total+42 150 €+3 940 €+38 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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