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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface67m²
Coût Total201 000€
Loyer Annuel13 006€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 611,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 2 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

EXCLUSIVITE ORPI !

Charmant appartement de 67 m², lumineux et en excellent état, situé en plein centre-ville de Sevran. Datant de 2014, ce logement moderne comprend un séjour agréable, deux chambres confortables et une cuisine fonctionnelle. Idéal pour une famille, il se trouve à deux pas d'une école et à proximité immédiate des transports en commun, facilitant vos déplacements quotidiens.

Le bien bénéficie d'une copropriété récente et offre un double emplacement de parking intérieur, un atout rare en centre-ville pour sécuriser vos véhicules. Agencement soigné, prestations contemporaines et luminosité font de ce bien une opportunité à ne pas manquer.

Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite — une occasion parfaite pour découvrir ce logement adapté à la vie familiale et urbaine. Référence agence : 645

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.941350, 2.531910
Total : 201 000€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 187 000€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13006€/an
Fourchette totale : 871€ - 1349€/mois
Fourchette annuelle : 10447€ - 16191€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 046,84€
Coût de l'assurance :17 587,50€
Taxe foncière : 1 300,56€/an
Soit par mois : 108,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 006 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 651 €
Revenus locatifs : +13 006 €
Charges déductibles : -20 651 €
Résultat foncier Année 1 : -7 646 €(Déficit de 7 646 €)
Imputable sur revenu global : 7 646 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 651 €/an
Revenus locatifs : +13 006 €
Charges déductibles : -8 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 354 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 006 €20 658 €6 654 €-7 652 €7 652 €--
213 266 €8 480 €6 476 €4 786 €---
313 531 €8 296 €6 292 €5 235 €---
413 802 €8 106 €6 102 €5 696 €---
514 078 €7 909 €5 905 €6 169 €---
614 359 €7 706 €5 702 €6 653 €---
714 646 €7 496 €5 492 €7 151 €---
814 939 €7 278 €5 274 €7 661 €---
915 238 €7 053 €5 049 €8 185 €---
1015 543 €6 821 €4 817 €8 722 €---
1115 854 €6 581 €4 577 €9 273 €---
1216 171 €6 332 €4 328 €9 839 €---
1316 494 €6 075 €4 071 €10 419 €---
1416 824 €5 809 €3 805 €11 015 €---
1517 161 €5 535 €3 531 €11 626 €---
1617 504 €5 251 €3 247 €12 253 €---
1717 854 €4 957 €2 953 €12 897 €---
1818 211 €4 653 €2 649 €13 558 €---
1918 575 €4 339 €2 335 €14 236 €---
2018 947 €4 014 €2 010 €14 933 €---
2119 326 €3 678 €1 674 €15 647 €---
2219 712 €3 331 €1 327 €16 381 €---
2320 106 €2 972 €968 €17 134 €---
2420 509 €2 601 €597 €17 908 €---
2520 919 €2 217 €213 €18 702 €---
TOTAL416 574 €158 148 €96 047 €258 426 €7 652 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 296 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 426 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 731 €-2 296 €+5 027 €
2+2 731 €+1 436 €+1 295 €
3+2 731 €+1 571 €+1 160 €
4+2 731 €+1 709 €+1 022 €
5+2 731 €+1 851 €+880 €
6+2 731 €+1 996 €+735 €
7+2 731 €+2 145 €+586 €
8+2 731 €+2 298 €+433 €
9+2 731 €+2 455 €+276 €
10+2 731 €+2 617 €+114 €
11+2 731 €+2 782 €-51 €
12+2 731 €+2 952 €-221 €
13+2 731 €+3 126 €-395 €
14+2 731 €+3 304 €-573 €
15+2 731 €+3 488 €-757 €
16+2 731 €+3 676 €-945 €
17+2 731 €+3 869 €-1 138 €
18+2 731 €+4 067 €-1 336 €
19+2 731 €+4 271 €-1 540 €
20+2 731 €+4 480 €-1 749 €
21+2 731 €+4 694 €-1 963 €
22+2 731 €+4 914 €-2 183 €
23+2 731 €+5 140 €-2 409 €
24+2 731 €+5 372 €-2 641 €
25+2 731 €+5 611 €-2 880 €
Total+68 275 €+77 528 €+-9 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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