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Appartement 2 pièces 67 m²

VilleDouai (59)
Surface67m²
Coût Total82 972€
Loyer Annuel10 680€
Rentabilité12.87%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 983,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 67 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL DELATTRE & ASSOCIES, Notaires vous proposent : Appartement à vendre - DOUAI (59500)

Grand T2 situé au rez de chaussée d'une surface de 64.33 m² comprenant grand séjour, cuisine aménagée, chambre, salle de bains. Charges trimestrielles : 630 € Appartement loué actuellement 608,98€ dont 145€ de charges. Fin de bail le 01/09/2028

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL DELATTRE & ASSOCIES, Notaires - Notaires à Douai - N° SIRET : 31045595100023

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Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/06/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 102 € et 1 492 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.368755, 3.080568
Total : 82 972€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 11 800€
Valeur du bien : 77 700€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 13.28€/m²/mois
Fourchette : 10.72€ - 16.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10680€/an
Fourchette totale : 718€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8619€ - 13233€/an
Rentabilité brute :12.87%
Fourchette de rentabilité :10.39% - 15.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 500 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :-34 600€ (-34.4%)
Marge achat-revente :17 528€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 042,07€
Coût de l'assurance :7 260,05€
Taxe foncière : 1 067,96€/an
Soit par mois : 89,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 889,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE D ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de mobilier si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 800 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, DPE D ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture des murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Changement de revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Remplacement lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Remplacement WC: 1 WC × 400€ = 400€, Carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 4700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 972 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 571 €
Revenus locatifs : +10 680 €
Charges déductibles : -18 571 €
Résultat foncier Année 1 : -7 891 €(Déficit de 7 891 €)
Imputable sur revenu global : 7 891 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 771 €/an
Revenus locatifs : +10 680 €
Charges déductibles : -6 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 909 €/an
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 680 €18 573 €2 895 €-7 894 €7 894 €--
210 893 €6 698 €2 820 €4 195 €---
311 111 €6 620 €2 741 €4 491 €---
411 333 €6 539 €2 660 €4 795 €---
511 560 €6 455 €2 576 €5 105 €---
611 791 €6 368 €2 489 €5 424 €---
712 027 €6 278 €2 399 €5 749 €---
812 268 €6 184 €2 306 €6 083 €---
912 513 €6 088 €2 209 €6 425 €---
1012 763 €5 987 €2 109 €6 776 €---
1113 018 €5 884 €2 005 €7 135 €---
1213 279 €5 776 €1 898 €7 503 €---
1313 544 €5 665 €1 787 €7 879 €---
1413 815 €5 550 €1 671 €8 266 €---
1514 092 €5 430 €1 552 €8 661 €---
1614 373 €5 306 €1 428 €9 067 €---
1714 661 €5 178 €1 300 €9 483 €---
1814 954 €5 045 €1 167 €9 909 €---
1915 253 €4 908 €1 030 €10 345 €---
2015 558 €4 765 €887 €10 793 €---
2115 869 €4 618 €740 €11 251 €---
2216 187 €4 465 €587 €11 722 €---
2316 510 €4 307 €428 €12 204 €---
2416 841 €4 143 €264 €12 698 €---
2517 178 €3 973 €94 €13 205 €---
TOTAL342 072 €150 801 €42 042 €191 270 €7 894 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 368 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 243 €-2 368 €+4 611 €
2+2 243 €+1 259 €+984 €
3+2 243 €+1 347 €+896 €
4+2 243 €+1 438 €+805 €
5+2 243 €+1 532 €+711 €
6+2 243 €+1 627 €+616 €
7+2 243 €+1 725 €+518 €
8+2 243 €+1 825 €+418 €
9+2 243 €+1 928 €+315 €
10+2 243 €+2 033 €+210 €
11+2 243 €+2 140 €+103 €
12+2 243 €+2 251 €-8 €
13+2 243 €+2 364 €-121 €
14+2 243 €+2 480 €-237 €
15+2 243 €+2 598 €-355 €
16+2 243 €+2 720 €-477 €
17+2 243 €+2 845 €-602 €
18+2 243 €+2 973 €-730 €
19+2 243 €+3 104 €-861 €
20+2 243 €+3 238 €-995 €
21+2 243 €+3 375 €-1 132 €
22+2 243 €+3 517 €-1 274 €
23+2 243 €+3 661 €-1 418 €
24+2 243 €+3 809 €-1 566 €
25+2 243 €+3 961 €-1 718 €
Total+56 075 €+57 381 €+-1 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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