Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Investissement clé en main à Pombonne

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface60m²
Coût Total146 430€
Loyer Annuel7 370€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 516,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Investissement clé en main à Pombonne - Découvrez cet appartement loué situé au sein d’une copropriété de standing fondée en 2007 et parfaitement entretenue avec un gardien. Il offre une pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée, deux chambres avec rangements, et une salle de bains moderne. Les grandes fenêtres apportent une belle clarté, créant une ambiance chaleureuse et conviviale. Les résidents profitent d’un environnement calme, d’un jardin privé verdoyant et de deux places de parking privatives. 📍 Emplacement recherché : Parc de Pombonne, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports. 🔑 Idéal investisseur : logement déjà loué, offrant un revenu locatif immédiat. Ne laissez pas passer cette opportunité ! Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus ou organiser une visite.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 720 € et 1 020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.893480, 0.456281
Total : 146 430€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 48 150€
Valeur du bien : 139 150€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7370€/an
Fourchette totale : 456€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 5474€ - 9922€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 758,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 875,27€
Coût de l'assurance :13 178,70€
Taxe foncière : 736,98€/an
Soit par mois : 61,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 614,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace bureau, incluant peinture et petits travaux
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - espace bureau nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 150 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:7 000€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Plomberie salle de bain: 1 unité × 1500€ = 1500€, Électricité salle de bain: 1 unité × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Peinture rafraîchissement: 6 m² × 100€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 370 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 430 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 126 €
Revenus locatifs : +7 370 €
Charges déductibles : -54 126 €
Résultat foncier Année 1 : -46 756 €(Déficit de 46 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 976 €/an
Revenus locatifs : +7 370 €
Charges déductibles : -5 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25355.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 370 €54 130 €4 716 €-46 761 €21 400 €25 361 €25 361 €
27 517 €5 853 €4 589 €1 664 €--23 696 €
37 668 €5 721 €4 457 €1 947 €--21 750 €
47 821 €5 585 €4 321 €2 236 €--19 514 €
57 977 €5 444 €4 180 €2 533 €--16 981 €
68 137 €5 299 €4 035 €2 838 €--14 142 €
78 300 €5 149 €3 885 €3 151 €--10 992 €
88 466 €4 994 €3 729 €3 472 €--7 520 €
98 635 €4 833 €3 569 €3 802 €--3 718 €
108 808 €4 668 €3 404 €4 140 €---
118 984 €4 497 €3 233 €4 487 €---
129 163 €4 320 €3 056 €4 843 €---
139 347 €4 137 €2 873 €5 209 €---
149 534 €3 949 €2 685 €5 585 €---
159 724 €3 754 €2 490 €5 970 €---
169 919 €3 553 €2 289 €6 366 €---
1710 117 €3 345 €2 081 €6 772 €---
1810 320 €3 130 €1 866 €7 189 €---
1910 526 €2 908 €1 644 €7 618 €---
2010 736 €2 679 €1 415 €8 058 €---
2110 951 €2 442 €1 178 €8 509 €---
2211 170 €2 197 €933 €8 973 €---
2311 394 €1 945 €680 €9 449 €---
2411 621 €1 683 €419 €9 938 €---
2511 854 €1 414 €149 €10 440 €---
TOTAL236 058 €147 629 €67 875 €88 430 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 548 €-6 420 €+7 968 €
2+1 548 €0 €+1 548 €
3+1 548 €0 €+1 548 €
4+1 548 €0 €+1 548 €
5+1 548 €0 €+1 548 €
6+1 548 €0 €+1 548 €
7+1 548 €0 €+1 548 €
8+1 548 €0 €+1 548 €
9+1 548 €0 €+1 548 €
10+1 548 €+127 €+1 421 €
11+1 548 €+1 346 €+202 €
12+1 548 €+1 453 €+95 €
13+1 548 €+1 563 €-15 €
14+1 548 €+1 675 €-127 €
15+1 548 €+1 791 €-243 €
16+1 548 €+1 910 €-362 €
17+1 548 €+2 032 €-484 €
18+1 548 €+2 157 €-609 €
19+1 548 €+2 285 €-737 €
20+1 548 €+2 417 €-869 €
21+1 548 €+2 553 €-1 005 €
22+1 548 €+2 692 €-1 144 €
23+1 548 €+2 835 €-1 287 €
24+1 548 €+2 981 €-1 433 €
25+1 548 €+3 132 €-1 584 €
Total+38 700 €+26 529 €+12 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 244 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →