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Investissement clé en main à Pombonne

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface60
Coût Total146 430
Loyer Annuel7 370
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-206
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 516,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Investissement clé en main à Pombonne - Découvrez cet appartement loué situé au sein d’une copropriété de standing fondée en 2007 et parfaitement entretenue avec un gardien. Il offre une pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée, deux chambres avec rangements, et une salle de bains moderne. Les grandes fenêtres apportent une belle clarté, créant une ambiance chaleureuse et conviviale. Les résidents profitent d’un environnement calme, d’un jardin privé verdoyant et de deux places de parking privatives. 📍 Emplacement recherché : Parc de Pombonne, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports. 🔑 Idéal investisseur : logement déjà loué, offrant un revenu locatif immédiat. Ne laissez pas passer cette opportunité ! Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus ou organiser une visite.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 720 € et 1 020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.893480, 0.456281
Total : 146 430
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 48 150
Valeur du bien : 139 150
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7370€/an
Fourchette totale : 456€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 5474€ - 9922€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 758,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 875,27
Coût de l'assurance :13 178,70
Taxe foncière : 736,98€/an
Soit par mois : 61,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 614,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace bureau, incluant peinture et petits travaux
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - espace bureau nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 150(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:7 000
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Plomberie salle de bain: 1 unité × 1500€ = 1500€, Électricité salle de bain: 1 unité × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600
    Peinture rafraîchissement: 6 m² × 100€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 370 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 430 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 126
Revenus locatifs : +7 370
Charges déductibles : -54 126
Résultat foncier Année 1 : -46 756(Déficit de 46 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 356
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 976 €/an
Revenus locatifs : +7 370
Charges déductibles : -5 976
Résultat foncier Années 2+ : 1 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25355.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 37054 1304 716-46 76121 400 €25 361 €25 361 €
27 5175 8534 5891 664--23 696 €
37 6685 7214 4571 947--21 750 €
47 8215 5854 3212 236--19 514 €
57 9775 4444 1802 533--16 981 €
68 1375 2994 0352 838--14 142 €
78 3005 1493 8853 151--10 992 €
88 4664 9943 7293 472--7 520 €
98 6354 8333 5693 802--3 718 €
108 8084 6683 4044 140---
118 9844 4973 2334 487---
129 1634 3203 0564 843---
139 3474 1372 8735 209---
149 5343 9492 6855 585---
159 7243 7542 4905 970---
169 9193 5532 2896 366---
1710 1173 3452 0816 772---
1810 3203 1301 8667 189---
1910 5262 9081 6447 618---
2010 7362 6791 4158 058---
2110 9512 4421 1788 509---
2211 1702 1979338 973---
2311 3941 9456809 449---
2411 6211 6834199 938---
2511 8541 41414910 440---
TOTAL236 058147 62967 87588 43021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 430
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 548-6 420+7 968
2+1 5480+1 548
3+1 5480+1 548
4+1 5480+1 548
5+1 5480+1 548
6+1 5480+1 548
7+1 5480+1 548
8+1 5480+1 548
9+1 5480+1 548
10+1 548+127+1 421
11+1 548+1 346+202
12+1 548+1 453+95
13+1 548+1 563-15
14+1 548+1 675-127
15+1 548+1 791-243
16+1 548+1 910-362
17+1 548+2 032-484
18+1 548+2 157-609
19+1 548+2 285-737
20+1 548+2 417-869
21+1 548+2 553-1 005
22+1 548+2 692-1 144
23+1 548+2 835-1 287
24+1 548+2 981-1 433
25+1 548+3 132-1 584
Total+38 700+26 529+12 171
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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