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Achat : Appartement (43400)

VilleChambon-sur-Lignon (43)
Surface120m²
Coût Total174 815€
Loyer Annuel10 199€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cuisine séparée, Cave, Ascenseur, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

Chambon sur Lignon, très proche du centre ville appartement dans petite copropriété, 120 m² habitables plus 40 m² de chaufferie et de caves et jardin environ 200m². l'ensemble à rénover. Rez de jardin (niveau moins - 1) Salon 29 m², cuisine 15m², chambre 1: 14.18 m², chambre 2: 10.47 m², chambre 3 contigue au salon: 16.71 m², wc: 1.16 m², salle d'eau: 9.44 m², buanderie 7.83 m², chaufferie/Caves/atelier: 40 m² environ. Très joli jardin bien entretenu. Chauffage central fioul chaudière individuelle. Charges de copropriété: ascenseur, électricité des communs, eau compteur collectif, avec sous compteur pour chacun des copropriétaires), assurance copropriété, syndic, entretien des commun, ordures ménagères. Contact Pascale BLANC agent commercial immobilierMentions obligatoires: Les risques auxquels ce biens peut être exposé sont disponibles sur le site Georisques. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard: 1300 €. 2000, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation Surface loi Carrez: 120 m².

Ville : Chambon-sur-Lignon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43400
Coordonnées : 45.050670, 4.297830
Total : 174 815€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 45 215€
Valeur du bien : 165 215€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10199€/an
Fourchette totale : 660€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 7922€ - 13130€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 012,96 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :121 555 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-1 555€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-53 260€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 815€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 947,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 579,09€
Coût de l'assurance :20 977,80€
Taxe foncière : 1 019,86€/an
Soit par mois : 84,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 849,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 182,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-333,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (9.44 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 215 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Remplacement chaudière fioul par pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 9 500€ = 9 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (9.44 m²) × 3000€ = 3 000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 075€
    Pose de parquet flottant: 41 m² × 75€ = 3 075€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 640€
    Peinture murs et plafonds: 41 m² × 40€ = 1 640€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€ = 1 000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambon-sur-Lignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 199 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 815 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 215 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 968 €
Revenus locatifs : +10 199 €
Charges déductibles : -54 968 €
Résultat foncier Année 1 : -44 769 €(Déficit de 44 769 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 369 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 753 €/an
Revenus locatifs : +10 199 €
Charges déductibles : -9 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23369.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 199 €54 974 €6 100 €-44 775 €21 400 €23 375 €23 375 €
210 403 €9 599 €5 941 €803 €--22 572 €
310 611 €9 435 €5 776 €1 176 €--21 396 €
410 823 €9 264 €5 605 €1 559 €--19 837 €
511 039 €9 087 €5 428 €1 952 €--17 885 €
611 260 €8 904 €5 245 €2 356 €--15 528 €
711 485 €8 714 €5 055 €2 771 €--12 757 €
811 715 €8 517 €4 858 €3 198 €--9 559 €
911 949 €8 314 €4 655 €3 636 €--5 923 €
1012 188 €8 103 €4 444 €4 086 €--1 838 €
1112 432 €7 884 €4 225 €4 548 €---
1212 681 €7 658 €3 999 €5 023 €---
1312 934 €7 423 €3 764 €5 511 €---
1413 193 €7 180 €3 521 €6 013 €---
1513 457 €6 928 €3 269 €6 528 €---
1613 726 €6 668 €3 009 €7 058 €---
1714 000 €6 398 €2 739 €7 603 €---
1814 280 €6 118 €2 459 €8 163 €---
1914 566 €5 828 €2 169 €8 738 €---
2014 857 €5 528 €1 869 €9 329 €---
2115 155 €5 217 €1 558 €9 937 €---
2215 458 €4 895 €1 236 €10 563 €---
2315 767 €4 561 €902 €11 205 €---
2416 082 €4 216 €557 €11 866 €---
2516 404 €3 858 €199 €12 546 €---
TOTAL326 663 €225 268 €88 579 €101 395 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 142 €-6 420 €+8 562 €
2+2 142 €0 €+2 142 €
3+2 142 €0 €+2 142 €
4+2 142 €0 €+2 142 €
5+2 142 €0 €+2 142 €
6+2 142 €0 €+2 142 €
7+2 142 €0 €+2 142 €
8+2 142 €0 €+2 142 €
9+2 142 €0 €+2 142 €
10+2 142 €0 €+2 142 €
11+2 142 €+813 €+1 329 €
12+2 142 €+1 507 €+635 €
13+2 142 €+1 653 €+489 €
14+2 142 €+1 804 €+338 €
15+2 142 €+1 959 €+183 €
16+2 142 €+2 117 €+25 €
17+2 142 €+2 281 €-139 €
18+2 142 €+2 449 €-307 €
19+2 142 €+2 621 €-479 €
20+2 142 €+2 799 €-657 €
21+2 142 €+2 981 €-839 €
22+2 142 €+3 169 €-1 027 €
23+2 142 €+3 362 €-1 220 €
24+2 142 €+3 560 €-1 418 €
25+2 142 €+3 764 €-1 622 €
Total+53 550 €+30 418 €+23 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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