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Appartement 6 pièces 107 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface107m²
Coût Total150 592€
Loyer Annuel11 080€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 120,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 107 m² - "LE FAMILIAL"

Venez découvrir cet appartement familial à Limoges, à proximité de toutes les commodités.

Laissez-vous séduire par ses volumes généreux. Il se compose d'un salon-séjour lumineux de plus de 30 m², d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, de quatre chambres spacieuses, dont deux avec accès à un balcon pour profiter des beaux jours, d'un dressing indépendant, d'une salle d'eau adaptée aux personnes à mobilité réduite ainsi que d'une buanderie.

Vous bénéficierez également d'un garage privatif et d'une cave privative. Des places de stationnement collectives ainsi qu'un parc collectif sont à votre disposition.

La résidence bénéficie d'un environnement calme tout en étant à proximité immédiate de toutes les commodités (transports, commerces et services).

Ce bien est à découvrir sans tarder dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1770.0 € et 2450.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Julian PEREIRA DE DEUS EI, agent commercial (RSAC 989327366) Référence annonce : 1598 Consommation énergétique : 180 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 39 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 454 Charges prévisionnelles annuelles : 2010.95 €

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828800, 1.261912
Total : 150 592€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 21 100€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11080€/an
Fourchette totale : 736€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 8831€ - 13902€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 731,46 €/m²
Basé sur :634 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 266 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-65 366€ (-35.3%)
Marge achat-revente :34 674€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 797,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 093,42€
Coût de l'assurance :13 553,28€
Taxe foncière : 1 108,02€/an
Soit par mois : 92,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 167,58€/mois
Soit par an : 2 010,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 923,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (10 m²): 8000€ (moyenne pour rénovation complète incluant électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Salle de bain complète (5 m²): 6000€ (moyenne pour rénovation complète), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 080 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 592 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 011 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 936 €
Revenus locatifs : +11 080 €
Charges déductibles : -29 936 €
Résultat foncier Année 1 : -18 856 €(Déficit de 18 856 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 836 €/an
Revenus locatifs : +11 080 €
Charges déductibles : -8 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8155.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 080 €29 941 €5 180 €-18 861 €10 700 €8 161 €8 161 €
211 302 €8 705 €5 044 €2 597 €--5 563 €
311 528 €8 564 €4 903 €2 964 €--2 599 €
411 758 €8 418 €4 757 €3 340 €---
511 994 €8 267 €4 606 €3 727 €---
612 233 €8 111 €4 449 €4 123 €---
712 478 €7 949 €4 288 €4 529 €---
812 728 €7 781 €4 120 €4 947 €---
912 982 €7 608 €3 946 €5 375 €---
1013 242 €7 428 €3 767 €5 814 €---
1113 507 €7 242 €3 581 €6 265 €---
1213 777 €7 049 €3 388 €6 728 €---
1314 052 €6 850 €3 189 €7 203 €---
1414 333 €6 643 €2 982 €7 690 €---
1514 620 €6 430 €2 769 €8 190 €---
1614 913 €6 208 €2 547 €8 704 €---
1715 211 €5 979 €2 318 €9 232 €---
1815 515 €5 742 €2 081 €9 773 €---
1915 825 €5 496 €1 835 €10 329 €---
2016 142 €5 242 €1 581 €10 900 €---
2116 465 €4 979 €1 318 €11 486 €---
2216 794 €4 706 €1 045 €12 088 €---
2317 130 €4 424 €763 €12 706 €---
2417 472 €4 132 €470 €13 341 €---
2517 822 €3 829 €168 €13 993 €---
TOTAL354 903 €187 721 €75 093 €167 182 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 327 €-3 210 €+5 537 €
2+2 327 €0 €+2 327 €
3+2 327 €0 €+2 327 €
4+2 327 €+222 €+2 105 €
5+2 327 €+1 118 €+1 209 €
6+2 327 €+1 237 €+1 090 €
7+2 327 €+1 359 €+968 €
8+2 327 €+1 484 €+843 €
9+2 327 €+1 612 €+715 €
10+2 327 €+1 744 €+583 €
11+2 327 €+1 879 €+448 €
12+2 327 €+2 018 €+309 €
13+2 327 €+2 161 €+166 €
14+2 327 €+2 307 €+20 €
15+2 327 €+2 457 €-130 €
16+2 327 €+2 611 €-284 €
17+2 327 €+2 769 €-442 €
18+2 327 €+2 932 €-605 €
19+2 327 €+3 099 €-772 €
20+2 327 €+3 270 €-943 €
21+2 327 €+3 446 €-1 119 €
22+2 327 €+3 626 €-1 299 €
23+2 327 €+3 812 €-1 485 €
24+2 327 €+4 002 €-1 675 €
25+2 327 €+4 198 €-1 871 €
Total+58 175 €+50 154 €+8 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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