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Maison à vendre

VilleMamers (72)
Surface182m²
Coût Total171 984€
Loyer Annuel15 769€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 300 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 474,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence LAIR Immobilier de Bellême vous propose à la vente cet immeuble de 182 m² situé en plein centre-ville de Mamers.

Idéal pour investisseurs ou entreprises ! Possibilité de créer trois appartements, il y a deux escaliers !

Il se compose de la manière suivante :

  • Rez-de-chaussée : local commercial, trois bureaux, et un WC.
  • 1er étage : une salle de réunion, deux bureaux, et un WC.
  • 2e étage : quatre bureaux.

L'immeuble comprend également une cave voûtée de 20 m². Le gros oeuvre est en bon état, le bâtiment est sain.

Pour plus de renseignements, contactez votre agence

Ville : Mamers
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72600
Coordonnées : 48.345270, 0.368460
Total : 171 984€
Prix d'acquisition : 86 300€
Travaux : 78 780€
Valeur du bien : 165 080€
Frais de notaire : 6 904€
Coût estimé : 6 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15769€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1618€/mois
Fourchette annuelle : 12808€ - 19415€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :871,93 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 691 €
Prix d'achat :86 300 €
Décote à l'achat :-72 391€ (-45.6%)
Marge achat-revente :-13 293€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 984€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 554,89€
Coût de l'assurance :15 048,60€
Taxe foncière : 1 576,91€/an
Soit par mois : 131,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 0 chambres (à créer)
Quantité: 0 chambres (environ 0 m² total)
Raison: Pas de chambres existantes, mais à prévoir lors de la création d'appartements
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Tuyauterie en bon état à confirmer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 780 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation toiture: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:0€
    Pas de chambres existantes, pas de coût
  • Électricité générale - Mise aux normes:900€
    Tableau électrique: 900€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale - Mise aux normes:14 560€
    Mise aux normes plomberie: 182 m² × 80€/m² = 14560€, Main d'œuvre: 20€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mamers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 769 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 984 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 732 €
Revenus locatifs : +15 769 €
Charges déductibles : -86 732 €
Résultat foncier Année 1 : -70 963 €(Déficit de 70 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 952 €/an
Revenus locatifs : +15 769 €
Charges déductibles : -7 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49562.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 095 €(65% de 86 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 040 €/an
Calcul : 56 095 € × 3,636% = 2 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 769 €86 738 €5 779 €-70 968 €21 400 €49 568 €49 568 €
216 084 €7 804 €5 625 €8 280 €--41 288 €
316 406 €7 645 €5 466 €8 761 €--32 527 €
416 734 €7 481 €5 302 €9 253 €--23 274 €
517 069 €7 311 €5 132 €9 758 €--13 516 €
617 410 €7 135 €4 957 €10 275 €--3 241 €
717 759 €6 954 €4 775 €10 805 €---
818 114 €6 766 €4 587 €11 348 €---
918 476 €6 571 €4 392 €11 905 €---
1018 846 €6 370 €4 191 €12 476 €---
1119 222 €6 161 €3 982 €13 061 €---
1219 607 €5 946 €3 767 €13 661 €---
1319 999 €5 723 €3 544 €14 276 €---
1420 399 €5 492 €3 314 €14 907 €---
1520 807 €5 254 €3 075 €15 553 €---
1621 223 €5 007 €2 828 €16 216 €---
1721 648 €4 752 €2 573 €16 896 €---
1822 081 €4 488 €2 309 €17 593 €---
1922 522 €4 214 €2 035 €18 308 €---
2022 973 €3 932 €1 753 €19 041 €---
2123 432 €3 639 €1 460 €19 793 €---
2223 901 €3 337 €1 158 €20 564 €---
2324 379 €3 023 €845 €21 355 €---
2424 866 €2 700 €521 €22 167 €---
2525 364 €2 365 €186 €22 999 €---
TOTAL505 089 €216 806 €83 555 €288 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 312 €-6 420 €+9 732 €
2+3 312 €0 €+3 312 €
3+3 312 €0 €+3 312 €
4+3 312 €0 €+3 312 €
5+3 312 €0 €+3 312 €
6+3 312 €0 €+3 312 €
7+3 312 €+2 269 €+1 043 €
8+3 312 €+3 404 €-92 €
9+3 312 €+3 572 €-260 €
10+3 312 €+3 743 €-431 €
11+3 312 €+3 918 €-606 €
12+3 312 €+4 098 €-786 €
13+3 312 €+4 283 €-971 €
14+3 312 €+4 472 €-1 160 €
15+3 312 €+4 666 €-1 354 €
16+3 312 €+4 865 €-1 553 €
17+3 312 €+5 069 €-1 757 €
18+3 312 €+5 278 €-1 966 €
19+3 312 €+5 492 €-2 180 €
20+3 312 €+5 712 €-2 400 €
21+3 312 €+5 938 €-2 626 €
22+3 312 €+6 169 €-2 857 €
23+3 312 €+6 407 €-3 095 €
24+3 312 €+6 650 €-3 338 €
25+3 312 €+6 900 €-3 588 €
Total+82 800 €+86 485 €+-3 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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