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Duplex 7 pièces 173 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-d'Albigny (73)
Surface173m²
Coût Total262 120€
Loyer Annuel22 482€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 1 150,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 7 pièces 173 m²

L'agence REPUBLIC vous propose : Sur la commune de SAINT-PIERRE-D'ALBIGNY (entre Albertville et Chambéry), au 1er et dernier étage d'une petite copropriété de 4 logements, un spacieux T7 duplex. Il offre au premier niveau, un couloir d'entrée desservant une cuisine individuelle, pièce de vie avec insert bois, 2 chambres, une salle de bains et WC individuel. A l'étage, 3 chambres, salle de bains, WC individuel et un plateau aménageable. En annexes, une cave avec partie chaufferie. Quelques travaux sont à prévoir !

Plus d'infos ? Contactez Candice LAURENT : [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 173 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/12/2024

Consommation énergie primaire : 346 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 156 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 346 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Pierre-d'Albigny
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73250
Coordonnées : 45.576740, 6.167931
Total : 262 120€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 246 200€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173m²
Loyer prédit : 10.83€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1873€/mois
Loyer annuel estimé : 22482€/an
Fourchette totale : 1485€ - 2363€/mois
Fourchette annuelle : 17822€ - 28359€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 132,24 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 877 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-169 877€ (-46.1%)
Marge achat-revente :106 757€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 299,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 764,95€
Coût de l'assurance :22 935,50€
Taxe foncière : 2 248,17€/an
Soit par mois : 187,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 873,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 563,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 40 m² (estimé pour l'ensemble du salon)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pierre-d'Albigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 482 €/an
Calcul : 1 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 120 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 248 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 190 €
Revenus locatifs : +22 482 €
Charges déductibles : -59 190 €
Résultat foncier Année 1 : -36 709 €(Déficit de 36 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 309 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 990 €/an
Revenus locatifs : +22 482 €
Charges déductibles : -11 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15308.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 482 €59 199 €8 833 €-36 717 €21 400 €15 317 €15 317 €
222 931 €11 765 €8 599 €11 167 €--4 150 €
323 390 €11 522 €8 357 €11 868 €---
423 858 €11 272 €8 106 €12 586 €---
524 335 €11 012 €7 847 €13 323 €---
624 822 €10 744 €7 578 €14 078 €---
725 318 €10 466 €7 300 €14 852 €---
825 824 €10 179 €7 013 €15 646 €---
926 341 €9 881 €6 716 €16 459 €---
1026 868 €9 574 €6 408 €17 294 €---
1127 405 €9 256 €6 090 €18 149 €---
1227 953 €8 926 €5 761 €19 027 €---
1328 512 €8 586 €5 420 €19 926 €---
1429 082 €8 233 €5 068 €20 849 €---
1529 664 €7 869 €4 703 €21 796 €---
1630 257 €7 491 €4 326 €22 766 €---
1730 863 €7 101 €3 935 €23 762 €---
1831 480 €6 697 €3 531 €24 783 €---
1932 109 €6 279 €3 114 €25 830 €---
2032 752 €5 847 €2 681 €26 905 €---
2133 407 €5 400 €2 234 €28 007 €---
2234 075 €4 937 €1 771 €29 138 €---
2334 756 €4 458 €1 292 €30 298 €---
2435 451 €3 962 €797 €31 489 €---
2536 160 €3 450 €284 €32 711 €---
TOTAL720 095 €254 105 €127 765 €465 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 721 €-6 420 €+11 141 €
2+4 721 €0 €+4 721 €
3+4 721 €+2 315 €+2 406 €
4+4 721 €+3 776 €+945 €
5+4 721 €+3 997 €+724 €
6+4 721 €+4 223 €+498 €
7+4 721 €+4 456 €+265 €
8+4 721 €+4 694 €+27 €
9+4 721 €+4 938 €-217 €
10+4 721 €+5 188 €-467 €
11+4 721 €+5 445 €-724 €
12+4 721 €+5 708 €-987 €
13+4 721 €+5 978 €-1 257 €
14+4 721 €+6 255 €-1 534 €
15+4 721 €+6 539 €-1 818 €
16+4 721 €+6 830 €-2 109 €
17+4 721 €+7 128 €-2 407 €
18+4 721 €+7 435 €-2 714 €
19+4 721 €+7 749 €-3 028 €
20+4 721 €+8 071 €-3 350 €
21+4 721 €+8 402 €-3 681 €
22+4 721 €+8 741 €-4 020 €
23+4 721 €+9 090 €-4 369 €
24+4 721 €+9 447 €-4 726 €
25+4 721 €+9 813 €-5 092 €
Total+118 025 €+139 797 €+-21 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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