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Duplex 7 pièces 173 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-d'Albigny (73)
Surface173
Coût Total262 120
Loyer Annuel22 482
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+310
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 1 150,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 7 pièces 173 m²

L'agence REPUBLIC vous propose : Sur la commune de SAINT-PIERRE-D'ALBIGNY (entre Albertville et Chambéry), au 1er et dernier étage d'une petite copropriété de 4 logements, un spacieux T7 duplex. Il offre au premier niveau, un couloir d'entrée desservant une cuisine individuelle, pièce de vie avec insert bois, 2 chambres, une salle de bains et WC individuel. A l'étage, 3 chambres, salle de bains, WC individuel et un plateau aménageable. En annexes, une cave avec partie chaufferie. Quelques travaux sont à prévoir !

Plus d'infos ? Contactez Candice LAURENT : [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 173 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/12/2024

Consommation énergie primaire : 346 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 156 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 346 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Pierre-d'Albigny
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73250
Coordonnées : 45.576740, 6.167931
Total : 262 120
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 246 200
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173
Loyer prédit : 10.83€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1873€/mois
Loyer annuel estimé : 22482€/an
Fourchette totale : 1485€ - 2363€/mois
Fourchette annuelle : 17822€ - 28359€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 132,24 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 877
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-169 877 (-46.1%)
Marge achat-revente :106 757€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 299,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 764,95
Coût de l'assurance :22 935,50
Taxe foncière : 2 248,17€/an
Soit par mois : 187,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 873,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 563,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 40 m² (estimé pour l'ensemble du salon)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 40 m² × 30€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pierre-d'Albigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 482 €/an
Calcul : 1 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 120 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 248 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 190
Revenus locatifs : +22 482
Charges déductibles : -59 190
Résultat foncier Année 1 : -36 709(Déficit de 36 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 309
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 990 €/an
Revenus locatifs : +22 482
Charges déductibles : -11 990
Résultat foncier Années 2+ : 10 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15308.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 48259 1998 833-36 71721 400 €15 317 €15 317 €
222 93111 7658 59911 167--4 150 €
323 39011 5228 35711 868---
423 85811 2728 10612 586---
524 33511 0127 84713 323---
624 82210 7447 57814 078---
725 31810 4667 30014 852---
825 82410 1797 01315 646---
926 3419 8816 71616 459---
1026 8689 5746 40817 294---
1127 4059 2566 09018 149---
1227 9538 9265 76119 027---
1328 5128 5865 42019 926---
1429 0828 2335 06820 849---
1529 6647 8694 70321 796---
1630 2577 4914 32622 766---
1730 8637 1013 93523 762---
1831 4806 6973 53124 783---
1932 1096 2793 11425 830---
2032 7525 8472 68126 905---
2133 4075 4002 23428 007---
2234 0754 9371 77129 138---
2334 7564 4581 29230 298---
2435 4513 96279731 489---
2536 1603 45028432 711---
TOTAL720 095254 105127 765465 99121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 991
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 721-6 420+11 141
2+4 7210+4 721
3+4 721+2 315+2 406
4+4 721+3 776+945
5+4 721+3 997+724
6+4 721+4 223+498
7+4 721+4 456+265
8+4 721+4 694+27
9+4 721+4 938-217
10+4 721+5 188-467
11+4 721+5 445-724
12+4 721+5 708-987
13+4 721+5 978-1 257
14+4 721+6 255-1 534
15+4 721+6 539-1 818
16+4 721+6 830-2 109
17+4 721+7 128-2 407
18+4 721+7 435-2 714
19+4 721+7 749-3 028
20+4 721+8 071-3 350
21+4 721+8 402-3 681
22+4 721+8 741-4 020
23+4 721+9 090-4 369
24+4 721+9 447-4 726
25+4 721+9 813-5 092
Total+118 025+139 797+-21 772
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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