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Maison 6 pièces 102 m²

VilleLavault-Sainte-Anne (03)
Surface102m²
Coût Total122 920€
Loyer Annuel8 150€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 102 m²

L'agence Stephane Plaza vous présente en exclusivité cette maison située aux portes de Montluçon, dans un cadre verdoyant, calme tout étant proche des commodités. Cette maison se compose d'une entrée, de deux pièces en rdc pouvant faire office d'une chambre et d'un petit salon par exemple, une chaufferie, et un garage. A l'étage quant à lui offre une pièce de vie, une cuisine, 3 chambres, une salle de bains et un wc. La maison est implantée sur une jolie parcelle de 745m2, cependant une rénovation complète est bien sur à prévoir, à noter pour autant la présence de fenêtres en double vitrage. Atout complémentaire : Une taxe foncière raisonnable.

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2026

Consommation énergie primaire : 360 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lavault-Sainte-Anne
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.319305, 2.597978
Total : 122 920€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 51 640€
Valeur du bien : 117 640€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8150€/an
Fourchette totale : 529€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6343€ - 10472€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 252,45 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 750 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-61 750€ (-48.3%)
Marge achat-revente :4 830€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 644,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 718,15€
Coût de l'assurance :10 755,50€
Taxe foncière : 814,97€/an
Soit par mois : 67,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 640 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 140€
    Isolation toiture: 102 m² × 70€/m² = 7140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète (15 m²) = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavault-Sainte-Anne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 150 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 011 €
Revenus locatifs : +8 150 €
Charges déductibles : -57 011 €
Résultat foncier Année 1 : -48 862 €(Déficit de 48 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 371 €/an
Revenus locatifs : +8 150 €
Charges déductibles : -5 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27461.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 150 €57 015 €4 130 €-48 866 €21 400 €27 466 €27 466 €
28 313 €5 266 €4 020 €3 047 €--24 419 €
38 479 €5 152 €3 907 €3 327 €--21 092 €
48 648 €5 035 €3 790 €3 614 €--17 478 €
58 821 €4 913 €3 668 €3 908 €--13 570 €
68 998 €4 788 €3 543 €4 210 €--9 360 €
79 178 €4 658 €3 413 €4 520 €--4 840 €
89 361 €4 523 €3 278 €4 838 €--2 €
99 549 €4 384 €3 139 €5 164 €---
109 740 €4 240 €2 995 €5 499 €---
119 934 €4 092 €2 846 €5 843 €---
1210 133 €3 938 €2 692 €6 196 €---
1310 336 €3 778 €2 533 €6 557 €---
1410 542 €3 613 €2 368 €6 929 €---
1510 753 €3 443 €2 198 €7 310 €---
1610 968 €3 267 €2 021 €7 702 €---
1711 188 €3 084 €1 839 €8 104 €---
1811 411 €2 895 €1 650 €8 516 €---
1911 640 €2 700 €1 455 €8 940 €---
2011 873 €2 498 €1 253 €9 375 €---
2112 110 €2 289 €1 044 €9 821 €---
2212 352 €2 073 €827 €10 280 €---
2312 599 €1 849 €604 €10 750 €---
2412 851 €1 617 €372 €11 234 €---
2513 108 €1 378 €133 €11 730 €---
TOTAL261 036 €142 488 €59 718 €118 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 711 €-6 420 €+8 131 €
2+1 711 €0 €+1 711 €
3+1 711 €0 €+1 711 €
4+1 711 €0 €+1 711 €
5+1 711 €0 €+1 711 €
6+1 711 €0 €+1 711 €
7+1 711 €0 €+1 711 €
8+1 711 €0 €+1 711 €
9+1 711 €+1 549 €+162 €
10+1 711 €+1 650 €+61 €
11+1 711 €+1 753 €-42 €
12+1 711 €+1 859 €-148 €
13+1 711 €+1 967 €-256 €
14+1 711 €+2 079 €-368 €
15+1 711 €+2 193 €-482 €
16+1 711 €+2 311 €-600 €
17+1 711 €+2 431 €-720 €
18+1 711 €+2 555 €-844 €
19+1 711 €+2 682 €-971 €
20+1 711 €+2 812 €-1 101 €
21+1 711 €+2 946 €-1 235 €
22+1 711 €+3 084 €-1 373 €
23+1 711 €+3 225 €-1 514 €
24+1 711 €+3 370 €-1 659 €
25+1 711 €+3 519 €-1 808 €
Total+42 775 €+35 564 €+7 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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