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Appartement avec veranda - Marseille - 35 m2 - Syndic bénévole - peu de charges de copropriété

VilleMarseille 3e (13)
Surface35m²
Coût Total103 880€
Loyer Annuel6 791€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 685,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement type 2 de 35m2 avec véranda fermée au 1er étage à saisir rapidement, avec un fort potentiel, bien situé (syndic bénévole).

Venez vite visiter sans tarder cet appartement, il n'attend que vous, rendement locatif très fort, très intéressante.

Visite POSSIBLE TOUS LES JOURS SANS EXCEPTION.

Prix : 59 000 euros (à la charge des vendeurs).

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.317170, 5.377760
Total : 103 880€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 40 160€
Valeur du bien : 99 160€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6791€/an
Fourchette totale : 447€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5358€ - 8607€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 330,3 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 561 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+12 439€ (+26.7%)
Marge achat-revente :-57 319€ (-123.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 537,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 638,54€
Coût de l'assurance :7 791,00€
Taxe foncière : 679,08€/an
Soit par mois : 56,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 supposé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rénovation légère des murs et peinture dans le salon
Quantité: 5 m²
Raison: Aucune photo - état 2/5 supposé, nécessite rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 160 €(1 147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Rafraîchissement revêtement sol: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:300€
    Peinture murs salon: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 880 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 586 €
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -44 586 €
Résultat foncier Année 1 : -37 795 €(Déficit de 37 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 395 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 426 €/an
Revenus locatifs : +6 791 €
Charges déductibles : -4 426 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16395.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 791 €44 589 €3 439 €-37 799 €21 400 €16 399 €16 399 €
26 927 €4 338 €3 347 €2 589 €--13 810 €
37 065 €4 243 €3 252 €2 823 €--10 987 €
47 206 €4 144 €3 153 €3 062 €--7 925 €
57 351 €4 043 €3 052 €3 308 €--4 617 €
67 498 €3 938 €2 947 €3 560 €--1 056 €
77 648 €3 829 €2 838 €3 819 €---
87 801 €3 717 €2 726 €4 084 €---
97 957 €3 600 €2 610 €4 356 €---
108 116 €3 480 €2 489 €4 635 €---
118 278 €3 356 €2 365 €4 922 €---
128 444 €3 228 €2 237 €5 216 €---
138 612 €3 095 €2 104 €5 518 €---
148 785 €2 957 €1 967 €5 827 €---
158 960 €2 815 €1 825 €6 145 €---
169 140 €2 669 €1 678 €6 471 €---
179 322 €2 517 €1 526 €6 806 €---
189 509 €2 360 €1 369 €7 149 €---
199 699 €2 197 €1 207 €7 502 €---
209 893 €2 030 €1 039 €7 863 €---
2110 091 €1 856 €865 €8 235 €---
2210 293 €1 677 €686 €8 616 €---
2310 499 €1 491 €500 €9 007 €---
2410 708 €1 299 €308 €9 409 €---
2510 923 €1 101 €110 €9 822 €---
TOTAL217 513 €114 567 €49 639 €102 946 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 426 €-6 420 €+7 846 €
2+1 426 €0 €+1 426 €
3+1 426 €0 €+1 426 €
4+1 426 €0 €+1 426 €
5+1 426 €0 €+1 426 €
6+1 426 €0 €+1 426 €
7+1 426 €+829 €+597 €
8+1 426 €+1 225 €+201 €
9+1 426 €+1 307 €+119 €
10+1 426 €+1 391 €+35 €
11+1 426 €+1 477 €-51 €
12+1 426 €+1 565 €-139 €
13+1 426 €+1 655 €-229 €
14+1 426 €+1 748 €-322 €
15+1 426 €+1 843 €-417 €
16+1 426 €+1 941 €-515 €
17+1 426 €+2 042 €-616 €
18+1 426 €+2 145 €-719 €
19+1 426 €+2 250 €-824 €
20+1 426 €+2 359 €-933 €
21+1 426 €+2 470 €-1 044 €
22+1 426 €+2 585 €-1 159 €
23+1 426 €+2 702 €-1 276 €
24+1 426 €+2 823 €-1 397 €
25+1 426 €+2 947 €-1 521 €
Total+35 650 €+30 884 €+4 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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