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Achat : Appartement Rives (38140)

VilleRives (38)
Surface40m²
Coût Total71 720€
Loyer Annuel6 284€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 475 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 40 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain

Ideal 1er achat ou investisseur - appartement t2 d'une surface habitable de 40.04 m² - situé au 2ème et dernier étage sans ascenseur - intérieur lumineux, menuiseries bois dv - compteurs individuels (chauffage électrique) comprenant cuisine / salon - wc séparé - chambre - salle d'eau - buanderie - petite copropriété de 3 lots - faibles charges - surface carrez 31.10 m² - classe énergie e - situé proche gare - commerces - 10mn voiron - exclusivite contact isabelle agent commercial indépendant (ei) immatriculé n°480 384 825 au rsac de vienne.

Ville : Rives
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38140
Coordonnées : 45.360650, 5.486830
Total : 71 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 67 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.26€ - 16.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6284€/an
Fourchette totale : 411€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4927€ - 8014€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 778 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-18 778€ (-24.1%)
Marge achat-revente :6 058€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 379,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 994,17€
Coût de l'assurance :6 275,50€
Taxe foncière : 628,37€/an
Soit par mois : 52,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 523,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 432,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie E mentionnée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 284 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 358 €
Revenus locatifs : +6 284 €
Charges déductibles : -11 358 €
Résultat foncier Année 1 : -5 074 €(Déficit de 5 074 €)
Imputable sur revenu global : 5 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 358 €/an
Revenus locatifs : +6 284 €
Charges déductibles : -3 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 926 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 284 €11 360 €2 481 €-5 077 €5 077 €--
26 409 €3 295 €2 416 €3 114 €---
36 538 €3 228 €2 349 €3 309 €---
46 668 €3 158 €2 279 €3 510 €---
56 802 €3 086 €2 207 €3 715 €---
66 938 €3 012 €2 132 €3 926 €---
77 076 €2 934 €2 055 €4 142 €---
87 218 €2 854 €1 975 €4 364 €---
97 362 €2 771 €1 892 €4 591 €---
107 510 €2 685 €1 806 €4 825 €---
117 660 €2 596 €1 717 €5 064 €---
127 813 €2 504 €1 624 €5 309 €---
137 969 €2 408 €1 529 €5 561 €---
148 129 €2 309 €1 430 €5 819 €---
158 291 €2 207 €1 328 €6 084 €---
168 457 €2 101 €1 222 €6 356 €---
178 626 €1 991 €1 112 €6 635 €---
188 799 €1 878 €998 €6 921 €---
198 975 €1 760 €880 €7 215 €---
209 154 €1 638 €758 €7 516 €---
219 337 €1 512 €632 €7 826 €---
229 524 €1 381 €501 €8 143 €---
239 715 €1 245 €366 €8 469 €---
249 909 €1 105 €226 €8 804 €---
2510 107 €960 €81 €9 147 €---
TOTAL201 270 €65 979 €35 994 €135 291 €5 077 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 523 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 291 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 320 €-1 523 €+2 843 €
2+1 320 €+934 €+386 €
3+1 320 €+993 €+327 €
4+1 320 €+1 053 €+267 €
5+1 320 €+1 115 €+205 €
6+1 320 €+1 178 €+142 €
7+1 320 €+1 243 €+77 €
8+1 320 €+1 309 €+11 €
9+1 320 €+1 377 €-57 €
10+1 320 €+1 447 €-127 €
11+1 320 €+1 519 €-199 €
12+1 320 €+1 593 €-273 €
13+1 320 €+1 668 €-348 €
14+1 320 €+1 746 €-426 €
15+1 320 €+1 825 €-505 €
16+1 320 €+1 907 €-587 €
17+1 320 €+1 990 €-670 €
18+1 320 €+2 076 €-756 €
19+1 320 €+2 164 €-844 €
20+1 320 €+2 255 €-935 €
21+1 320 €+2 348 €-1 028 €
22+1 320 €+2 443 €-1 123 €
23+1 320 €+2 541 €-1 221 €
24+1 320 €+2 641 €-1 321 €
25+1 320 €+2 744 €-1 424 €
Total+33 000 €+40 587 €+-7 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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