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Appartement - 3 pièce(s) - 86 m²

VilleOrléans (45)
Surface86m²
Coût Total128 080€
Loyer Annuel11 630€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 348,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé à Orléans La Source, cet appartement de 3 pièces et 86 m² constitue une opportunité intéressante pour un investisseur à la recherche d'un bien déjà loué et générant des revenus locatifs immédiats. Avec un loyer mensuel de 915 €, il offre une base solide pour développer un patrimoine immobilier dans un secteur résidentiel et dynamique.Le quartier de La Source bénéficie d'un environnement complet, avec de nombreux commerces et services de proximité, ainsi qu'une desserte efficace en transports en commun. La ligne A du tramway relie directement La Source au centre-ville d'Orléans et aux gares, tandis que le quartier accueille également l'Université, le CHR d'Orléans et de nombreux équipements publics.Un appartement aux beaux volumes, déjà loué, qui permet de conjuguer revenus locatifs, emplacement stratégique et constitution de patrimoine. Contactez-nous pour obtenir les informations complémentaires sur le bail, les charges et la rentabilité de cet investissement.

Numéro de mandat : 2896

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.837387, 1.936313
Total : 128 080€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 2 800€
Valeur du bien : 118 800€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11630€/an
Fourchette totale : 795€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 9541€ - 14177€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 493,33 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 426 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :-12 426€ (-9.7%)
Marge achat-revente :346€ (0.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 691,99€
Coût de l'assurance :11 207,00€
Taxe foncière : 1 163,01€/an
Soit par mois : 96,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé pour les chambres.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la conformité du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général à vérifier pour assurer la sécurité électrique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 800 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:300€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité - Vérification tableau électrique:600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Les prix de peinture ont été estimés à 30€/m², incluant la main d'œuvre. Le remplacement du tableau électrique est estimé à 600€, incluant la fourniture et la pose. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 080 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 863 €
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -8 863 €
Résultat foncier Année 1 : 2 767 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 063 €/an
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -6 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 567 €/an
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 630 €8 868 €4 456 €2 763 €---
211 863 €5 951 €4 340 €5 912 €---
312 100 €5 831 €4 219 €6 269 €---
412 342 €5 706 €4 094 €6 636 €---
512 589 €5 576 €3 965 €7 013 €---
612 841 €5 442 €3 831 €7 398 €---
713 097 €5 303 €3 692 €7 794 €---
813 359 €5 160 €3 548 €8 200 €---
913 627 €5 011 €3 399 €8 616 €---
1013 899 €4 857 €3 245 €9 043 €---
1114 177 €4 697 €3 085 €9 480 €---
1214 461 €4 531 €2 920 €9 929 €---
1314 750 €4 360 €2 749 €10 390 €---
1415 045 €4 182 €2 571 €10 862 €---
1515 346 €3 999 €2 387 €11 347 €---
1615 653 €3 808 €2 197 €11 845 €---
1715 966 €3 611 €2 000 €12 355 €---
1816 285 €3 406 €1 795 €12 878 €---
1916 611 €3 195 €1 584 €13 416 €---
2016 943 €2 976 €1 364 €13 967 €---
2117 282 €2 749 €1 137 €14 533 €---
2217 627 €2 513 €902 €15 114 €---
2317 980 €2 270 €659 €15 710 €---
2418 339 €2 018 €406 €16 322 €---
2518 706 €1 756 €145 €16 950 €---
TOTAL372 516 €107 774 €64 692 €264 741 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442 €+829 €+1 613 €
2+2 442 €+1 773 €+669 €
3+2 442 €+1 881 €+561 €
4+2 442 €+1 991 €+451 €
5+2 442 €+2 104 €+338 €
6+2 442 €+2 220 €+222 €
7+2 442 €+2 338 €+104 €
8+2 442 €+2 460 €-18 €
9+2 442 €+2 585 €-143 €
10+2 442 €+2 713 €-271 €
11+2 442 €+2 844 €-402 €
12+2 442 €+2 979 €-537 €
13+2 442 €+3 117 €-675 €
14+2 442 €+3 259 €-817 €
15+2 442 €+3 404 €-962 €
16+2 442 €+3 553 €-1 111 €
17+2 442 €+3 706 €-1 264 €
18+2 442 €+3 864 €-1 422 €
19+2 442 €+4 025 €-1 583 €
20+2 442 €+4 190 €-1 748 €
21+2 442 €+4 360 €-1 918 €
22+2 442 €+4 534 €-2 092 €
23+2 442 €+4 713 €-2 271 €
24+2 442 €+4 897 €-2 455 €
25+2 442 €+5 085 €-2 643 €
Total+61 050 €+79 422 €+-18 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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