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Maison à vendre

VilleSaint-Élix-Theux (32)
Surface187m²
Coût Total230 820€
Loyer Annuel16 893€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 145 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 775,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de cave

A mi chemin entre MIRANDE et MASSEUBE, découvrez cette maison gersoise typique, nichée au fond de son chemin privé. Vous disposerez d'une belle surface habitable et de dépendances ouvrant la possibilité à divers projets. Beau terrain plat. Gros potentiel pour ce bien qui va nécessiter une rénovation complète. A visiter avec HUMAN.

Ville : Saint-Élix-Theux
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.428279, 0.466516
Total : 230 820€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 74 220€
Valeur du bien : 219 220€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1408€/mois
Loyer annuel estimé : 16893€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1818€/mois
Fourchette annuelle : 13084€ - 21811€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 477,27 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :276 249 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-131 249€ (-47.5%)
Marge achat-revente :45 429€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 222,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 841,80€
Coût de l'assurance :20 196,75€
Taxe foncière : 1 689,31€/an
Soit par mois : 140,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 407,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 363,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décorations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décorations vieillissantes mais en bon état général
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 220 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 220€
    Isolation des combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€, Main d'œuvre: 50€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (~10 m²) = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1350€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:900€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Élix-Theux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 893 €/an
Calcul : 1 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 695 €
Revenus locatifs : +16 893 €
Charges déductibles : -84 695 €
Résultat foncier Année 1 : -67 801 €(Déficit de 67 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 475 €/an
Revenus locatifs : +16 893 €
Charges déductibles : -10 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 419 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46401.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 893 €84 702 €7 985 €-67 809 €21 400 €46 409 €46 409 €
217 231 €10 273 €7 776 €6 958 €--39 451 €
317 576 €10 056 €7 559 €7 519 €--31 932 €
417 927 €9 832 €7 335 €8 095 €--23 837 €
518 286 €9 600 €7 102 €8 686 €--15 151 €
618 651 €9 359 €6 862 €9 292 €--5 858 €
719 024 €9 110 €6 613 €9 914 €---
819 405 €8 852 €6 355 €10 553 €---
919 793 €8 585 €6 088 €11 208 €---
1020 189 €8 308 €5 811 €11 881 €---
1120 593 €8 022 €5 524 €12 571 €---
1221 004 €7 725 €5 228 €13 280 €---
1321 425 €7 418 €4 920 €14 007 €---
1421 853 €7 099 €4 602 €14 754 €---
1522 290 €6 770 €4 273 €15 520 €---
1622 736 €6 429 €3 932 €16 307 €---
1723 191 €6 075 €3 578 €17 115 €---
1823 654 €5 709 €3 212 €17 945 €---
1924 128 €5 331 €2 833 €18 797 €---
2024 610 €4 938 €2 441 €19 672 €---
2125 102 €4 532 €2 035 €20 571 €---
2225 604 €4 111 €1 614 €21 493 €---
2326 116 €3 675 €1 178 €22 441 €---
2426 639 €3 224 €727 €23 415 €---
2527 172 €2 757 €259 €24 415 €---
TOTAL541 092 €252 491 €115 842 €288 600 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 548 €-6 420 €+9 968 €
2+3 548 €0 €+3 548 €
3+3 548 €0 €+3 548 €
4+3 548 €0 €+3 548 €
5+3 548 €0 €+3 548 €
6+3 548 €0 €+3 548 €
7+3 548 €+1 217 €+2 331 €
8+3 548 €+3 166 €+382 €
9+3 548 €+3 362 €+186 €
10+3 548 €+3 564 €-16 €
11+3 548 €+3 771 €-223 €
12+3 548 €+3 984 €-436 €
13+3 548 €+4 202 €-654 €
14+3 548 €+4 426 €-878 €
15+3 548 €+4 656 €-1 108 €
16+3 548 €+4 892 €-1 344 €
17+3 548 €+5 135 €-1 587 €
18+3 548 €+5 383 €-1 835 €
19+3 548 €+5 639 €-2 091 €
20+3 548 €+5 902 €-2 354 €
21+3 548 €+6 171 €-2 623 €
22+3 548 €+6 448 €-2 900 €
23+3 548 €+6 732 €-3 184 €
24+3 548 €+7 024 €-3 476 €
25+3 548 €+7 324 €-3 776 €
Total+88 700 €+86 580 €+2 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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