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Loft 5 pièces 315 m²

VilleSainte-Savine (10)
Surface315
Coût Total472 850
Loyer Annuel33 820
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 430 000 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 1 365,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Garage

Situé en plein coeur de Sainte-Savine, dans une résidence sécurisée et de standing, à proximité immédiate de toutes commodités, découvrez ce loft d'exception de 315 m2, 280m2 loi carrez, aux volumes généreux et au style contemporain. Dès l'entrée, vous serez séduit par un vaste séjour baigné de lumière, sublimé par une belle hauteur sous plafond et une grande cuisine dînatoire entièrement aménagée et équipée, idéale pour recevoir. L'espace nuit se déploie à l'étage, accessible par deux escaliers élégants menant à un bureau sur semi-palier, deux chambres confortables, une salle de bains moderne, ainsi qu'une spacieuse suite parentale avec rangements intégrés. Pour compléter ce bien d'exception, un sousplex totalement aménagé vous offre de grands espaces pour y recevoir vos convives avec un espace bien-être unique avec un spa privé, vous y trouverez également une chaufferie, une cave ainsi que des placards aménagés. Un garage, deux places de parking viennent compléter ce bien pour plus de confort. Un bien rare, alliant confort, volumes et prestations haut de gamme, dans un environnement calme et privilégié. Charges de copropriété 150EUR/mois

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.296775, 4.032931
Total : 472 850
Prix d'acquisition : 430 000
Travaux : 8 450
Valeur du bien : 438 450
Frais de notaire : 34 400
Coût estimé : 34 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2818€/mois
Loyer annuel estimé : 33820€/an
Fourchette totale : 2177€ - 3648€/mois
Fourchette annuelle : 26129€ - 43773€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 761,9 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :554 999
Prix d'achat :430 000
Décote à l'achat :-124 999 (-22.5%)
Marge achat-revente :82 149€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :472 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 341,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :137,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 479,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :229 724,44
Coût de l'assurance :41 374,38
Taxe foncière : 3 381,95€/an
Soit par mois : 281,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 818,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 911,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 65 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 450(27 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 300
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:4 225
    Peinture murs et plafond: 65 m² × 65€/m² = 4225€
  • Salle de bain - Rénovation légère:975
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 65€/m² = 975€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 950
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 65€/m² = 1950€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient de 20 à 65 €/m² selon l'état des surfaces et le type de peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 820 €/an
Calcul : 2 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 472 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 655 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 382 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 159
Revenus locatifs : +33 820
Charges déductibles : -31 159
Résultat foncier Année 1 : 2 660

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 709 €/an
Revenus locatifs : +33 820
Charges déductibles : -22 709
Résultat foncier Années 2+ : 11 110 €/an
Prix d'achat du bien : 430 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 82031 17515 8882 645---
234 49622 30315 46612 193---
335 18621 86615 02913 319---
435 89021 41514 57814 475---
536 60720 94814 11115 660---
637 33920 46513 62816 875---
738 08619 96513 12818 122---
838 84819 44812 61119 401---
939 62518 91212 07620 713---
1040 41718 35911 52222 059---
1141 22617 78610 94923 439---
1242 05017 19410 35724 856---
1342 89116 5819 74426 310---
1443 74915 9479 11027 802---
1544 62415 2918 45429 333---
1645 51714 6137 77630 904---
1746 42713 9117 07432 516---
1847 35613 1846 34734 171---
1948 30312 4335 59635 870---
2049 26911 6564 81937 613---
2150 25410 8524 01539 402---
2251 25910 0203 18341 239---
2352 2849 1592 32243 125---
2453 3308 2691 43245 061---
2554 3977 34851147 049---
TOTAL1 083 250409 098229 724674 1520Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 674 152
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 102+793+6 309
2+7 102+3 658+3 444
3+7 102+3 996+3 106
4+7 102+4 342+2 760
5+7 102+4 698+2 404
6+7 102+5 062+2 040
7+7 102+5 436+1 666
8+7 102+5 820+1 282
9+7 102+6 214+888
10+7 102+6 618+484
11+7 102+7 032+70
12+7 102+7 457-355
13+7 102+7 893-791
14+7 102+8 341-1 239
15+7 102+8 800-1 698
16+7 102+9 271-2 169
17+7 102+9 755-2 653
18+7 102+10 251-3 149
19+7 102+10 761-3 659
20+7 102+11 284-4 182
21+7 102+11 821-4 719
22+7 102+12 372-5 270
23+7 102+12 938-5 836
24+7 102+13 518-6 416
25+7 102+14 115-7 013
Total+177 550+202 246+-24 696
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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