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Loft 5 pièces 315 m²

Bien expiré
VilleSainte-Savine (10)
Surface315m²
Coût Total472 850€
Loyer Annuel33 820€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 430 000 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 1 365,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Garage

Situé en plein coeur de Sainte-Savine, dans une résidence sécurisée et de standing, à proximité immédiate de toutes commodités, découvrez ce loft d'exception de 315 m2, 280m2 loi carrez, aux volumes généreux et au style contemporain. Dès l'entrée, vous serez séduit par un vaste séjour baigné de lumière, sublimé par une belle hauteur sous plafond et une grande cuisine dînatoire entièrement aménagée et équipée, idéale pour recevoir. L'espace nuit se déploie à l'étage, accessible par deux escaliers élégants menant à un bureau sur semi-palier, deux chambres confortables, une salle de bains moderne, ainsi qu'une spacieuse suite parentale avec rangements intégrés. Pour compléter ce bien d'exception, un sousplex totalement aménagé vous offre de grands espaces pour y recevoir vos convives avec un espace bien-être unique avec un spa privé, vous y trouverez également une chaufferie, une cave ainsi que des placards aménagés. Un garage, deux places de parking viennent compléter ce bien pour plus de confort. Un bien rare, alliant confort, volumes et prestations haut de gamme, dans un environnement calme et privilégié. Charges de copropriété 150EUR/mois

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.296775, 4.032931
Total : 472 850€
Prix d'acquisition : 430 000€
Travaux : 8 450€
Valeur du bien : 438 450€
Frais de notaire : 34 400€
Coût estimé : 34 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2818€/mois
Loyer annuel estimé : 33820€/an
Fourchette totale : 2177€ - 3648€/mois
Fourchette annuelle : 26129€ - 43773€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 761,9 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :554 999 €
Prix d'achat :430 000 €
Décote à l'achat :-124 999€ (-22.5%)
Marge achat-revente :82 149€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :472 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 341,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :137,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 479,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :229 724,44€
Coût de l'assurance :41 374,38€
Taxe foncière : 3 381,95€/an
Soit par mois : 281,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 818,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 911,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 65 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 450 €(27 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 300€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:4 225€
    Peinture murs et plafond: 65 m² × 65€/m² = 4225€
  • Salle de bain - Rénovation légère:975€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 65€/m² = 975€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 950€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 65€/m² = 1950€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient de 20 à 65 €/m² selon l'état des surfaces et le type de peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 820 €/an
Calcul : 2 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 472 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 655 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 382 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 159 €
Revenus locatifs : +33 820 €
Charges déductibles : -31 159 €
Résultat foncier Année 1 : 2 660 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 709 €/an
Revenus locatifs : +33 820 €
Charges déductibles : -22 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 110 €/an
Prix d'achat du bien : 430 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500 €(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 820 €31 175 €15 888 €2 645 €---
234 496 €22 303 €15 466 €12 193 €---
335 186 €21 866 €15 029 €13 319 €---
435 890 €21 415 €14 578 €14 475 €---
536 607 €20 948 €14 111 €15 660 €---
637 339 €20 465 €13 628 €16 875 €---
738 086 €19 965 €13 128 €18 122 €---
838 848 €19 448 €12 611 €19 401 €---
939 625 €18 912 €12 076 €20 713 €---
1040 417 €18 359 €11 522 €22 059 €---
1141 226 €17 786 €10 949 €23 439 €---
1242 050 €17 194 €10 357 €24 856 €---
1342 891 €16 581 €9 744 €26 310 €---
1443 749 €15 947 €9 110 €27 802 €---
1544 624 €15 291 €8 454 €29 333 €---
1645 517 €14 613 €7 776 €30 904 €---
1746 427 €13 911 €7 074 €32 516 €---
1847 356 €13 184 €6 347 €34 171 €---
1948 303 €12 433 €5 596 €35 870 €---
2049 269 €11 656 €4 819 €37 613 €---
2150 254 €10 852 €4 015 €39 402 €---
2251 259 €10 020 €3 183 €41 239 €---
2352 284 €9 159 €2 322 €43 125 €---
2453 330 €8 269 €1 432 €45 061 €---
2554 397 €7 348 €511 €47 049 €---
TOTAL1 083 250 €409 098 €229 724 €674 152 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 674 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 102 €+793 €+6 309 €
2+7 102 €+3 658 €+3 444 €
3+7 102 €+3 996 €+3 106 €
4+7 102 €+4 342 €+2 760 €
5+7 102 €+4 698 €+2 404 €
6+7 102 €+5 062 €+2 040 €
7+7 102 €+5 436 €+1 666 €
8+7 102 €+5 820 €+1 282 €
9+7 102 €+6 214 €+888 €
10+7 102 €+6 618 €+484 €
11+7 102 €+7 032 €+70 €
12+7 102 €+7 457 €-355 €
13+7 102 €+7 893 €-791 €
14+7 102 €+8 341 €-1 239 €
15+7 102 €+8 800 €-1 698 €
16+7 102 €+9 271 €-2 169 €
17+7 102 €+9 755 €-2 653 €
18+7 102 €+10 251 €-3 149 €
19+7 102 €+10 761 €-3 659 €
20+7 102 €+11 284 €-4 182 €
21+7 102 €+11 821 €-4 719 €
22+7 102 €+12 372 €-5 270 €
23+7 102 €+12 938 €-5 836 €
24+7 102 €+13 518 €-6 416 €
25+7 102 €+14 115 €-7 013 €
Total+177 550 €+202 246 €+-24 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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