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Maison à vendre

VilleChemilly-sur-Yonne (89)
Surface100
Coût Total113 892
Loyer Annuel9 833
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 999 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 34 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

À découvrir à Chemilly-sur-Yonne, cette maison de 100 m²  agrémenté d'une agréable cour. Elle se compose :

d'une entrée par véranda,

d'un salon chaleureux avec insert,

d'une cuisine,

d'une salle d'eau et WC séparés,

d'une pièce fonctionnelle faisant office de chaufferie et buanderie.

À l'étage, vous trouverez deux chambres confortables. Située au cœur d'un secteur recherché, cette maison conviendra aussi bien pour une résidence principale que secondaire. Ses atouts : belle surface habitable, insert pour vos soirées cocooning, cour pratique et agréable.   N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires., Stéphanie Geffroy, tél :ou par mail Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce d'AUXERRE sous le numéro 2020AC00040.  Retrouvez tous nos biens sur notre site internet.

Ville : Chemilly-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89250
Coordonnées : 47.899235, 3.551985
Total : 113 892
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 105 900
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9833€/an
Fourchette totale : 655€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7855€ - 12308€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 628,59 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 859
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-62 959 (-38.7%)
Marge achat-revente :48 967€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 159,06
Coût de l'assurance :9 965,55
Taxe foncière : 983,30€/an
Soit par mois : 81,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 819,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 000
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chemilly-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 833 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 892 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 318
Revenus locatifs : +9 833
Charges déductibles : -11 318
Résultat foncier Année 1 : -1 485(Déficit de 1 485 €)
Imputable sur revenu global : 1 485
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 318 €/an
Revenus locatifs : +9 833
Charges déductibles : -5 318
Résultat foncier Années 2+ : 4 515 €/an
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 83311 3223 940-1 4891 489 €--
210 0305 2193 8374 811---
310 2305 1123 7305 118---
410 4355 0013 6195 434---
510 6444 8863 5055 757---
610 8564 7683 3866 089---
711 0744 6453 2636 429---
811 2954 5183 1366 778---
911 5214 3863 0047 135---
1011 7514 2492 8677 502---
1111 9864 1082 7267 879---
1212 2263 9612 5798 265---
1312 4713 8102 4288 661---
1412 7203 6532 2719 067---
1512 9743 4902 1089 484---
1613 2343 3221 9409 912---
1713 4993 1481 76610 351---
1813 7692 9671 58510 802---
1914 0442 7801 39811 264---
2014 3252 5861 20411 738---
2114 6112 3861 00412 225---
2214 9042 17879612 725---
2315 2021 96358113 238---
2415 5061 74035913 765---
2515 8161 51012814 306---
TOTAL314 95497 70757 159217 2471 489Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 447
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 247
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065-447+2 512
2+2 065+1 443+622
3+2 065+1 536+529
4+2 065+1 630+435
5+2 065+1 727+338
6+2 065+1 827+238
7+2 065+1 929+136
8+2 065+2 033+32
9+2 065+2 141-76
10+2 065+2 251-186
11+2 065+2 364-299
12+2 065+2 479-414
13+2 065+2 598-533
14+2 065+2 720-655
15+2 065+2 845-780
16+2 065+2 974-909
17+2 065+3 105-1 040
18+2 065+3 240-1 175
19+2 065+3 379-1 314
20+2 065+3 522-1 457
21+2 065+3 668-1 603
22+2 065+3 818-1 753
23+2 065+3 972-1 907
24+2 065+4 130-2 065
25+2 065+4 292-2 227
Total+51 625+65 174+-13 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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