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Appartement T5

VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface87
Coût Total144 348
Loyer Annuel11 109
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 600 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 386,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. Sans honoraires - Direct Propriétaire - Frais de notaires réduits - appartement T5 de 86m², au 1er étage, comprenant : une entrée avec placard, un séjour, une cuisine, un dégagement, un rangement, quatre chambres, une salle de bains et un WC, une cave. - Lot soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 40 . Quote-part de charges annuelles – Eau Froide, Eau chaude, Chauffage compris : 3221.40 € (Soit 268.45€ Mensuels). Pas de procédure en cours. --- CLASSE ENERGIE : C – CLASSE CLIMAT : A. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990€ et 1390€, années de référence 2021 à 2023 ( Abonnements compris) --- Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr. --- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d’ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionnés --- Référence à rappeler lors de nos échanges : 982A - 136055 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 982A - 136055 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.213330, -0.344967
Total : 144 348
Prix d'acquisition : 120 600
Travaux : 14 100
Valeur du bien : 134 700
Frais de notaire : 9 648
Coût estimé : 9 648
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11109€/an
Fourchette totale : 783€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 9396€ - 13134€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 294,12 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 588
Prix d'achat :120 600
Décote à l'achat :-165 988 (-57.9%)
Marge achat-revente :142 240€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 348
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 757,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 979,82
Coût de l'assurance :10 826,10
Taxe foncière : 1 110,89€/an
Soit par mois : 92,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 268,45€/mois
Soit par an : 3 221,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 925,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager basique et mise à jour des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des joints de baignoire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 500
    Cuisine complète entrée de gamme: 8 m² × 500€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Hérouville-Saint-Clair). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les travaux de rafraîchissement et les matériaux de gamme standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 109 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 348 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 221 €/an
Calcul : 268 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 825
Revenus locatifs : +11 109
Charges déductibles : -23 825
Résultat foncier Année 1 : -12 717(Déficit de 12 717 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 725 €/an
Revenus locatifs : +11 109
Charges déductibles : -9 725
Résultat foncier Années 2+ : 1 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2016.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 390(65% de 120 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 851 €/an
Calcul : 78 390 € × 3,636% = 2 851
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 10923 8304 965-12 72110 700 €2 021 €2 021 €
211 3319 6004 8341 731--290 €
311 5589 4654 6992 093---
411 7899 3254 5602 464---
512 0259 1804 4152 844---
612 2659 0304 2653 235---
712 5108 8754 1103 635---
812 7618 7143 9494 046---
913 0168 5483 7834 468---
1013 2768 3763 6114 900---
1113 5428 1983 4325 344---
1213 8138 0133 2485 799---
1314 0897 8223 0576 267---
1414 3717 6242 8596 747---
1514 6587 4192 6547 239---
1614 9517 2072 4427 744---
1715 2506 9872 2228 263---
1815 5556 7601 9958 795---
1915 8666 5241 7599 342---
2016 1846 2811 5159 903---
2116 5076 0281 26310 479---
2216 8375 7671 00211 070---
2317 1745 49673111 678---
2417 5185 21645112 301---
2517 8684 92616112 942---
TOTAL355 821205 21371 980150 60810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 608
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 333-3 210+5 543
2+2 3330+2 333
3+2 333+541+1 792
4+2 333+739+1 594
5+2 333+853+1 480
6+2 333+970+1 363
7+2 333+1 091+1 242
8+2 333+1 214+1 119
9+2 333+1 340+993
10+2 333+1 470+863
11+2 333+1 603+730
12+2 333+1 740+593
13+2 333+1 880+453
14+2 333+2 024+309
15+2 333+2 172+161
16+2 333+2 323+10
17+2 333+2 479-146
18+2 333+2 639-306
19+2 333+2 803-470
20+2 333+2 971-638
21+2 333+3 144-811
22+2 333+3 321-988
23+2 333+3 503-1 170
24+2 333+3 690-1 357
25+2 333+3 883-1 550
Total+58 325+45 182+13 143
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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