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Ferme 8 pièces 281 m²

Bien expiré
VilleAllègre (43)
Surface281
Coût Total322 240
Loyer Annuel21 729
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 818,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 8 pièces 281 m²

Ancienne ferme rénovée d'environ 281.49 m2 habitables, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une grande pièce de vie lumineuse, une cuisine équipée, un cellier, un WC indépendant ainsi qu'une salle d'eau. Au premier étage, une mezzanine dessert deux espaces pouvant être aménagés selon vos besoins (bureau, salon ou chambre), ainsi que trois chambres et un WC indépendant.

Au deuxième étage, une grande chambre mansardée vient compléter l'ensemble.   Un plateau aménageable d'environ 60 m2, dont les travaux ont déjà été entamés, offre la possibilité de créer un studio indépendant.   Plusieurs dépendances viennent compléter ce bien : une cave voûtée pleine de charme, un garage, une chaufferie et un atelier.

N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite et nous soumettre votre offre d'achat. Votre contact Laurine PUBELLIER [Coordonnées masquées] [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisque - www.georisques.gouv.fr [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 281 m²

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Allègre
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43270
Coordonnées : 45.206474, 3.671624
Total : 322 240
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 73 840
Valeur du bien : 303 840
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1811€/mois
Loyer annuel estimé : 21729€/an
Fourchette totale : 1360€ - 2411€/mois
Fourchette annuelle : 16318€ - 28935€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :224 800
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :+5 200 (+2.3%)
Marge achat-revente :-97 440€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 597,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 678,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 069,19
Coût de l'assurance :24 168,00
Taxe foncière : 2 172,89€/an
Soit par mois : 181,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 810,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 859,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et des finitions
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 840(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 240
    Isolation toiture/combles: 281 m² × 40€/m² = 11240€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:24 500
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allègre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 729 €/an
Calcul : 1 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 240 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 828
Revenus locatifs : +21 729
Charges déductibles : -87 828
Résultat foncier Année 1 : -66 100(Déficit de 66 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 700
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 988 €/an
Revenus locatifs : +21 729
Charges déductibles : -13 988
Résultat foncier Années 2+ : 7 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44699.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 72987 83910 859-66 11021 400 €44 710 €44 710 €
222 16313 71110 5718 453--36 257 €
322 60713 41310 2739 194--27 064 €
423 05913 1059 9659 954--17 109 €
523 52012 7869 64610 734--6 375 €
623 99012 4569 31611 535---
724 47012 1148 97512 356---
824 96011 7618 62213 198---
925 45911 3968 25614 063---
1025 96811 0187 87814 950---
1126 48710 6267 48715 861---
1227 01710 2227 08216 795---
1327 5589 8036 66317 755---
1428 1099 3706 23018 739---
1528 6718 9215 78219 750---
1629 2448 4575 31820 787---
1729 8297 9784 83821 852---
1830 4267 4814 34122 945---
1931 0346 9673 82824 067---
2031 6556 4363 29625 219---
2132 2885 8862 74626 402---
2232 9345 3172 17727 617---
2333 5924 7281 58928 864---
2434 2644 11998030 145---
2534 9503 48934931 460---
TOTAL695 983309 399157 069386 58421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 584
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 563-6 420+10 983
2+4 5630+4 563
3+4 5630+4 563
4+4 5630+4 563
5+4 5630+4 563
6+4 563+1 548+3 015
7+4 563+3 707+856
8+4 563+3 960+603
9+4 563+4 219+344
10+4 563+4 485+78
11+4 563+4 758-195
12+4 563+5 039-476
13+4 563+5 326-763
14+4 563+5 622-1 059
15+4 563+5 925-1 362
16+4 563+6 236-1 673
17+4 563+6 555-1 992
18+4 563+6 883-2 320
19+4 563+7 220-2 657
20+4 563+7 566-3 003
21+4 563+7 921-3 358
22+4 563+8 285-3 722
23+4 563+8 659-4 096
24+4 563+9 044-4 481
25+4 563+9 438-4 875
Total+114 075+115 975+-1 900
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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