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Ferme 8 pièces 281 m²

Bien expiré
VilleAllègre (43)
Surface281m²
Coût Total322 240€
Loyer Annuel21 729€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 818,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 8 pièces 281 m²

Ancienne ferme rénovée d'environ 281.49 m2 habitables, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une grande pièce de vie lumineuse, une cuisine équipée, un cellier, un WC indépendant ainsi qu'une salle d'eau. Au premier étage, une mezzanine dessert deux espaces pouvant être aménagés selon vos besoins (bureau, salon ou chambre), ainsi que trois chambres et un WC indépendant.

Au deuxième étage, une grande chambre mansardée vient compléter l'ensemble.   Un plateau aménageable d'environ 60 m2, dont les travaux ont déjà été entamés, offre la possibilité de créer un studio indépendant.   Plusieurs dépendances viennent compléter ce bien : une cave voûtée pleine de charme, un garage, une chaufferie et un atelier.

N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite et nous soumettre votre offre d'achat. Votre contact Laurine PUBELLIER [Coordonnées masquées] [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisque - www.georisques.gouv.fr [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 281 m²

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Allègre
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43270
Coordonnées : 45.206474, 3.671624
Total : 322 240€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 73 840€
Valeur du bien : 303 840€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1811€/mois
Loyer annuel estimé : 21729€/an
Fourchette totale : 1360€ - 2411€/mois
Fourchette annuelle : 16318€ - 28935€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :224 800 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :+5 200€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-97 440€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 597,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 678,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 069,19€
Coût de l'assurance :24 168,00€
Taxe foncière : 2 172,89€/an
Soit par mois : 181,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 810,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 859,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et des finitions
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 840 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 240€
    Isolation toiture/combles: 281 m² × 40€/m² = 11240€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:24 500€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allègre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 729 €/an
Calcul : 1 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 240 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 828 €
Revenus locatifs : +21 729 €
Charges déductibles : -87 828 €
Résultat foncier Année 1 : -66 100 €(Déficit de 66 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 988 €/an
Revenus locatifs : +21 729 €
Charges déductibles : -13 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44699.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 729 €87 839 €10 859 €-66 110 €21 400 €44 710 €44 710 €
222 163 €13 711 €10 571 €8 453 €--36 257 €
322 607 €13 413 €10 273 €9 194 €--27 064 €
423 059 €13 105 €9 965 €9 954 €--17 109 €
523 520 €12 786 €9 646 €10 734 €--6 375 €
623 990 €12 456 €9 316 €11 535 €---
724 470 €12 114 €8 975 €12 356 €---
824 960 €11 761 €8 622 €13 198 €---
925 459 €11 396 €8 256 €14 063 €---
1025 968 €11 018 €7 878 €14 950 €---
1126 487 €10 626 €7 487 €15 861 €---
1227 017 €10 222 €7 082 €16 795 €---
1327 558 €9 803 €6 663 €17 755 €---
1428 109 €9 370 €6 230 €18 739 €---
1528 671 €8 921 €5 782 €19 750 €---
1629 244 €8 457 €5 318 €20 787 €---
1729 829 €7 978 €4 838 €21 852 €---
1830 426 €7 481 €4 341 €22 945 €---
1931 034 €6 967 €3 828 €24 067 €---
2031 655 €6 436 €3 296 €25 219 €---
2132 288 €5 886 €2 746 €26 402 €---
2232 934 €5 317 €2 177 €27 617 €---
2333 592 €4 728 €1 589 €28 864 €---
2434 264 €4 119 €980 €30 145 €---
2534 950 €3 489 €349 €31 460 €---
TOTAL695 983 €309 399 €157 069 €386 584 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 729 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 563 €-6 420 €+10 983 €
2+4 563 €0 €+4 563 €
3+4 563 €0 €+4 563 €
4+4 563 €0 €+4 563 €
5+4 563 €0 €+4 563 €
6+4 563 €+1 548 €+3 015 €
7+4 563 €+3 707 €+856 €
8+4 563 €+3 960 €+603 €
9+4 563 €+4 219 €+344 €
10+4 563 €+4 485 €+78 €
11+4 563 €+4 758 €-195 €
12+4 563 €+5 039 €-476 €
13+4 563 €+5 326 €-763 €
14+4 563 €+5 622 €-1 059 €
15+4 563 €+5 925 €-1 362 €
16+4 563 €+6 236 €-1 673 €
17+4 563 €+6 555 €-1 992 €
18+4 563 €+6 883 €-2 320 €
19+4 563 €+7 220 €-2 657 €
20+4 563 €+7 566 €-3 003 €
21+4 563 €+7 921 €-3 358 €
22+4 563 €+8 285 €-3 722 €
23+4 563 €+8 659 €-4 096 €
24+4 563 €+9 044 €-4 481 €
25+4 563 €+9 438 €-4 875 €
Total+114 075 €+115 975 €+-1 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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