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Appartement Chateauroux

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface88m²
Coût Total117 550€
Loyer Annuel8 945€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 965,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement refait à neuf proche du centre-ville comprenant : une cuisine équipée aménagée ouverte, beau séjour lumineux, 3 belles chambres dont une en projection 3D car elle est en cours de rénovation, WC, salle de bain, un bureau, garage électrique et cave dans une résidence sécurisée avec deux portails dont un électrique.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.820650, 1.701310
Total : 117 550€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 25 750€
Valeur du bien : 110 750€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8945€/an
Fourchette totale : 580€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 6957€ - 11500€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 733,48€
Coût de l'assurance :10 285,62€
Taxe foncière : 894,50€/an
Soit par mois : 74,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des normes de plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 750 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant mise à jour des éléments, vérification plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 945 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 550 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 978 €
Revenus locatifs : +8 945 €
Charges déductibles : -30 978 €
Résultat foncier Année 1 : -22 033 €(Déficit de 22 033 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 228 €/an
Revenus locatifs : +8 945 €
Charges déductibles : -5 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11333.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 945 €30 982 €3 926 €-22 037 €10 700 €11 337 €11 337 €
29 124 €5 128 €3 822 €3 996 €--7 341 €
39 306 €5 020 €3 714 €4 287 €--3 054 €
49 493 €4 908 €3 602 €4 585 €---
59 682 €4 792 €3 486 €4 890 €---
69 876 €4 672 €3 367 €5 204 €---
710 074 €4 549 €3 243 €5 525 €---
810 275 €4 421 €3 115 €5 854 €---
910 481 €4 288 €2 982 €6 192 €---
1010 690 €4 151 €2 845 €6 539 €---
1110 904 €4 010 €2 704 €6 894 €---
1211 122 €3 863 €2 557 €7 259 €---
1311 344 €3 712 €2 406 €7 633 €---
1411 571 €3 555 €2 249 €8 016 €---
1511 803 €3 393 €2 087 €8 410 €---
1612 039 €3 225 €1 919 €8 814 €---
1712 280 €3 052 €1 746 €9 228 €---
1812 525 €2 872 €1 566 €9 653 €---
1912 776 €2 687 €1 381 €10 089 €---
2013 031 €2 495 €1 189 €10 536 €---
2113 292 €2 296 €990 €10 995 €---
2213 558 €2 091 €785 €11 467 €---
2313 829 €1 879 €573 €11 950 €---
2414 105 €1 659 €353 €12 446 €---
2514 388 €1 432 €126 €12 956 €---
TOTAL286 512 €115 132 €56 733 €171 380 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 878 €-3 210 €+5 088 €
2+1 878 €0 €+1 878 €
3+1 878 €0 €+1 878 €
4+1 878 €+459 €+1 419 €
5+1 878 €+1 467 €+411 €
6+1 878 €+1 561 €+317 €
7+1 878 €+1 657 €+221 €
8+1 878 €+1 756 €+122 €
9+1 878 €+1 858 €+20 €
10+1 878 €+1 962 €-84 €
11+1 878 €+2 068 €-190 €
12+1 878 €+2 178 €-300 €
13+1 878 €+2 290 €-412 €
14+1 878 €+2 405 €-527 €
15+1 878 €+2 523 €-645 €
16+1 878 €+2 644 €-766 €
17+1 878 €+2 768 €-890 €
18+1 878 €+2 896 €-1 018 €
19+1 878 €+3 027 €-1 149 €
20+1 878 €+3 161 €-1 283 €
21+1 878 €+3 299 €-1 421 €
22+1 878 €+3 440 €-1 562 €
23+1 878 €+3 585 €-1 707 €
24+1 878 €+3 734 €-1 856 €
25+1 878 €+3 887 €-2 009 €
Total+46 950 €+51 414 €+-4 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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