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Maison à vendre

VilleVillefranche-sur-Cher (41)
Surface281m²
Coût Total380 400€
Loyer Annuel27 365€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 871,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 57,6 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse

PROCHE ROMORANTIN - Dans le centre bourg d'un village tous commerces - demeure historique datant des templiers. Pierre, poutres, vitraux, l'histoire est au rendez-vous .. Vous aimez les maisons atypiques, et bien ce pourrait être votre coup de coeur ! Surface de vie de 280 m² env. habitable - salon de 58 m² avec cheminée monumentale - autre pièce de vie avec cheminée et espace cuisine équipée de 42 m² - 3 chambres - jardin d'hiver - cave - garage - Terrasse ombragée et petit jardin complètent l'ensemble. Possibilité d'agrandissement - confort actuel et ascenseur. Une partie indépendante donnant sur rue pourrait aussi convenir à une profession libérale. Réf. E2496 (6.52 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villefranche-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.302599, 1.758845
Total : 380 400€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 115 800€
Valeur du bien : 360 800€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 2280€/mois
Loyer annuel estimé : 27365€/an
Fourchette totale : 1855€ - 2803€/mois
Fourchette annuelle : 22263€ - 33634€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 418,18 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :398 509 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :-153 509€ (-38.5%)
Marge achat-revente :18 109€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 873,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :95,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 969,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 772,23€
Coût de l'assurance :28 530,00€
Taxe foncière : 2 736,45€/an
Soit par mois : 228,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 280,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 197,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des autres pièces
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Autres pièces en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :115 800 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 600€
    Isolation combles: 281 m² × 100€/m² = 28100€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€ = 35000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture autres pièces: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 79 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 280 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 365 €/an
Calcul : 2 280 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 141 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 115 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 132 258 €
Revenus locatifs : +27 365 €
Charges déductibles : -132 258 €
Résultat foncier Année 1 : -104 893 €(Déficit de 104 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 83 493 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 458 €/an
Revenus locatifs : +27 365 €
Charges déductibles : -16 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 83493.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 365 €132 270 €12 592 €-104 906 €21 400 €83 506 €83 506 €
227 912 €16 133 €12 256 €11 778 €--71 727 €
328 470 €15 785 €11 908 €12 685 €--59 042 €
429 039 €15 425 €11 548 €13 614 €--45 429 €
529 620 €15 053 €11 176 €14 567 €--30 862 €
630 213 €14 669 €10 791 €15 544 €--15 318 €
730 817 €14 271 €10 393 €16 546 €---
831 433 €13 859 €9 982 €17 574 €---
932 062 €13 434 €9 556 €18 628 €---
1032 703 €12 994 €9 116 €19 709 €---
1133 357 €12 539 €8 661 €20 818 €---
1234 024 €12 069 €8 191 €21 956 €---
1334 705 €11 582 €7 705 €23 122 €---
1435 399 €11 080 €7 202 €24 319 €---
1536 107 €10 560 €6 682 €25 547 €---
1636 829 €10 022 €6 144 €26 807 €---
1737 566 €9 466 €5 588 €28 100 €---
1838 317 €8 891 €5 013 €29 426 €---
1939 083 €8 297 €4 419 €30 787 €---
2039 865 €7 682 €3 804 €32 183 €---
2140 662 €7 046 €3 169 €33 616 €---
2241 475 €6 389 €2 512 €35 086 €---
2342 305 €5 710 €1 832 €36 595 €---
2443 151 €5 007 €1 129 €38 144 €---
2544 014 €4 280 €403 €39 734 €---
TOTAL876 494 €394 514 €181 772 €481 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 747 €-6 420 €+12 167 €
2+5 747 €0 €+5 747 €
3+5 747 €0 €+5 747 €
4+5 747 €0 €+5 747 €
5+5 747 €0 €+5 747 €
6+5 747 €0 €+5 747 €
7+5 747 €+369 €+5 378 €
8+5 747 €+5 272 €+475 €
9+5 747 €+5 588 €+159 €
10+5 747 €+5 913 €-166 €
11+5 747 €+6 245 €-498 €
12+5 747 €+6 587 €-840 €
13+5 747 €+6 937 €-1 190 €
14+5 747 €+7 296 €-1 549 €
15+5 747 €+7 664 €-1 917 €
16+5 747 €+8 042 €-2 295 €
17+5 747 €+8 430 €-2 683 €
18+5 747 €+8 828 €-3 081 €
19+5 747 €+9 236 €-3 489 €
20+5 747 €+9 655 €-3 908 €
21+5 747 €+10 085 €-4 338 €
22+5 747 €+10 526 €-4 779 €
23+5 747 €+10 979 €-5 232 €
24+5 747 €+11 443 €-5 696 €
25+5 747 €+11 920 €-6 173 €
Total+143 675 €+144 594 €+-919 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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