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À VENDRE - BUREAUX de 277 m² - transformables en habitation

Bien expiré
VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface276.86m²
Coût Total333 840€
Loyer Annuel34 500€
Rentabilité10.33%
Cashflow/mois+290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 276.86 m²
Prix au m² : 986,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 3

À VENDRE - Bureaux transformables en habitation - 22 BOULEVARD VOLTAIRE - BOURG-EN-BRESSE (01000). Situés au coeur de Bourg-en-Bresse, ces locaux professionnels vous offrent une belle adresse Boulevard Voltaire, dans le recherché secteur de Bel Air. SURFACE & CONFIGURATION

  • 276,86 m² au 1er étage, accessible par ascenseur
  • Divisible en 2 ou 3 lots indépendants ? idéal pour investisseur ou occupation partielle
  • 2 locaux d'archives
  • 4 parkings couverts privatifs EMPLACEMENT STRATÉGIQUE Implantés sur un boulevard central et facilement accessible, ces locaux bénéficient d'une situation idéale pour accueillir collaborateurs et clients (5mn à pieds de l'hyper centre et de la gare). LES ATOUTS DU BIEN
  • Emplacement valorisant en centre-ville
  • Accès PMR grâce à l'ascenseur
  • Espaces de stockage dédiés (archives)
  • Stationnement sécurisé et privatif inclus
  • Configuration modulable selon vos besoins
  • Chauffage individuel au gaz
  • Climatisation réversible PRIX DE VENTE : 273 000 € (soit 986 €/m²) Possibilité de transformation en habitation, cela a déjà été validé en Assemblée Générale. Copropriété de 52 lots - dont 13 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 6840.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/348079.pdf
Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.198549, 5.220772
Total : 333 840€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 312 000€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 276.86m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2875€/mois
Loyer annuel estimé : 34500€/an
Fourchette totale : 2252€ - 3670€/mois
Fourchette annuelle : 27025€ - 44042€/an
Rentabilité brute :10.33%
Fourchette de rentabilité :8.10% - 13.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 049,59 €/m²
Basé sur :488 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :567 449 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-294 449€ (-51.9%)
Marge achat-revente :233 609€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 630,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :97,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 727,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 275,72€
Coût de l'assurance :29 211,00€
Taxe foncière : 3 450,00€/an
Soit par mois : 287,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 570,00€/mois
Soit par an : 6 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 875,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 585,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :289,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen visible sur les autres pièces.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen visible sur les autres pièces.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen visible sur les autres pièces.
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 100 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1000€/m² = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon/Pièces de vie:4 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 500 €/an
Calcul : 2 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 168 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 450 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 840 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 234 €
Revenus locatifs : +34 500 €
Charges déductibles : -61 234 €
Résultat foncier Année 1 : -26 734 €(Déficit de 26 734 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 234 €/an
Revenus locatifs : +34 500 €
Charges déductibles : -22 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16033.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 500 €61 244 €10 786 €-26 744 €10 700 €16 044 €16 044 €
235 190 €21 953 €10 494 €13 237 €--2 807 €
335 894 €21 652 €10 193 €14 242 €---
436 612 €21 341 €9 882 €15 271 €---
537 344 €21 019 €9 561 €16 325 €---
638 091 €20 687 €9 229 €17 404 €---
738 853 €20 344 €8 886 €18 509 €---
839 630 €19 990 €8 531 €19 640 €---
940 422 €19 623 €8 165 €20 799 €---
1041 231 €19 245 €7 786 €21 986 €---
1142 055 €18 854 €7 396 €23 201 €---
1242 896 €18 450 €6 992 €24 446 €---
1343 754 €18 033 €6 574 €25 722 €---
1444 629 €17 601 €6 143 €27 028 €---
1545 522 €17 156 €5 697 €28 366 €---
1646 433 €16 696 €5 237 €29 737 €---
1747 361 €16 220 €4 762 €31 141 €---
1848 308 €15 729 €4 270 €32 580 €---
1949 275 €15 221 €3 762 €34 054 €---
2050 260 €14 696 €3 238 €35 564 €---
2151 265 €14 154 €2 696 €37 111 €---
2252 291 €13 594 €2 136 €38 696 €---
2353 336 €13 016 €1 557 €40 320 €---
2454 403 €12 418 €960 €41 985 €---
2555 491 €11 801 €342 €43 691 €---
TOTAL1 105 047 €480 737 €155 276 €624 310 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 624 310 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 245 €-3 210 €+10 455 €
2+7 245 €0 €+7 245 €
3+7 245 €+3 431 €+3 814 €
4+7 245 €+4 581 €+2 664 €
5+7 245 €+4 897 €+2 348 €
6+7 245 €+5 221 €+2 024 €
7+7 245 €+5 553 €+1 692 €
8+7 245 €+5 892 €+1 353 €
9+7 245 €+6 240 €+1 005 €
10+7 245 €+6 596 €+649 €
11+7 245 €+6 960 €+285 €
12+7 245 €+7 334 €-89 €
13+7 245 €+7 717 €-472 €
14+7 245 €+8 108 €-863 €
15+7 245 €+8 510 €-1 265 €
16+7 245 €+8 921 €-1 676 €
17+7 245 €+9 342 €-2 097 €
18+7 245 €+9 774 €-2 529 €
19+7 245 €+10 216 €-2 971 €
20+7 245 €+10 669 €-3 424 €
21+7 245 €+11 133 €-3 888 €
22+7 245 €+11 609 €-4 364 €
23+7 245 €+12 096 €-4 851 €
24+7 245 €+12 595 €-5 350 €
25+7 245 €+13 107 €-5 862 €
Total+181 125 €+187 293 €+-6 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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