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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface55
Coût Total91 790
Loyer Annuel5 838
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 236,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Interphone

Découvrez cet agréable appartement T3 de 55,56 m², en bon état général, situé au sein d'une résidence fermée et sécurisée avec ascenseur, dans un secteur calme et recherché.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC indépendants.

L'appartement est bien entretenu et ne nécessite aucun travaux. La copropriété est également en bon état, sans travaux à prévoir, offrant ainsi un investissement serein.

Vous apprécierez son environnement paisible tout en bénéficiant de la proximité immédiate des commerces, des écoles, des transports et de l'ensemble des commodités.

Les atouts :

T3 de 55,56 m² Deux chambres Balcon Bon état général Résidence fermée et sécurisée Secteur calme Aucun travaux à prévoir dans la copropriété Proche de toutes les commodités

Un bien idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif. À visiter sans tarder !

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.412570, 4.382375
Total : 91 790
Prix d'acquisition : 68 000
Travaux : 18 350
Valeur du bien : 86 350
Frais de notaire : 5 440
Coût estimé : 5 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5838€/an
Fourchette totale : 361€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4330€ - 7871€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,49 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 737
Prix d'achat :68 000
Décote à l'achat :+6 263 (+10.1%)
Marge achat-revente :-30 053€ (-48.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 486,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 771,52
Coût de l'assurance :8 261,10
Taxe foncière : 583,84€/an
Soit par mois : 48,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 350(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et robinetterie), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:7 500
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 850
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 790 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 418
Revenus locatifs : +5 838
Charges déductibles : -22 418
Résultat foncier Année 1 : -16 580(Déficit de 16 580 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 880
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 068 €/an
Revenus locatifs : +5 838
Charges déductibles : -4 068
Résultat foncier Années 2+ : 1 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5880.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 83822 4213 157-16 58310 700 €5 883 €5 883 €
25 9553 9883 0741 967--3 916 €
36 0743 9032 9882 172--1 745 €
46 1963 8142 8992 382---
56 3203 7222 8072 598---
66 4463 6262 7122 820---
76 5753 5282 6133 047---
86 7063 4262 5113 281---
96 8413 3202 4053 521---
106 9773 2102 2963 767---
117 1173 0972 1834 020---
127 2592 9792 0654 280---
137 4052 8581 9444 547---
147 5532 7321 8184 821---
157 7042 6021 6885 102---
167 8582 4671 5535 391---
178 0152 3271 4135 688---
188 1752 1831 2685 993---
198 3392 0331 1196 306---
208 5051 8789646 628---
218 6761 7178036 958---
228 8491 5516377 298---
239 0261 3794657 647---
249 2071 2012878 006---
259 3911 0171028 374---
TOTAL187 00686 97945 772100 02710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 027
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226-3 210+4 436
2+1 2260+1 226
3+1 2260+1 226
4+1 226+191+1 035
5+1 226+779+447
6+1 226+846+380
7+1 226+914+312
8+1 226+984+242
9+1 226+1 056+170
10+1 226+1 130+96
11+1 226+1 206+20
12+1 226+1 284-58
13+1 226+1 364-138
14+1 226+1 446-220
15+1 226+1 531-305
16+1 226+1 617-391
17+1 226+1 706-480
18+1 226+1 798-572
19+1 226+1 892-666
20+1 226+1 988-762
21+1 226+2 087-861
22+1 226+2 189-963
23+1 226+2 294-1 068
24+1 226+2 402-1 176
25+1 226+2 512-1 286
Total+30 650+30 008+642
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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