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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface55m²
Coût Total91 790€
Loyer Annuel5 838€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 236,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Interphone

Découvrez cet agréable appartement T3 de 55,56 m², en bon état général, situé au sein d'une résidence fermée et sécurisée avec ascenseur, dans un secteur calme et recherché.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC indépendants.

L'appartement est bien entretenu et ne nécessite aucun travaux. La copropriété est également en bon état, sans travaux à prévoir, offrant ainsi un investissement serein.

Vous apprécierez son environnement paisible tout en bénéficiant de la proximité immédiate des commerces, des écoles, des transports et de l'ensemble des commodités.

Les atouts :

T3 de 55,56 m² Deux chambres Balcon Bon état général Résidence fermée et sécurisée Secteur calme Aucun travaux à prévoir dans la copropriété Proche de toutes les commodités

Un bien idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif. À visiter sans tarder !

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.412570, 4.382375
Total : 91 790€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 18 350€
Valeur du bien : 86 350€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5838€/an
Fourchette totale : 361€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4330€ - 7871€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,49 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 737 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+6 263€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-30 053€ (-48.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 486,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 771,52€
Coût de l'assurance :8 261,10€
Taxe foncière : 583,84€/an
Soit par mois : 48,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 350 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et robinetterie), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:7 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 850€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 790 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 418 €
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -22 418 €
Résultat foncier Année 1 : -16 580 €(Déficit de 16 580 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 068 €/an
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -4 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5880.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 838 €22 421 €3 157 €-16 583 €10 700 €5 883 €5 883 €
25 955 €3 988 €3 074 €1 967 €--3 916 €
36 074 €3 903 €2 988 €2 172 €--1 745 €
46 196 €3 814 €2 899 €2 382 €---
56 320 €3 722 €2 807 €2 598 €---
66 446 €3 626 €2 712 €2 820 €---
76 575 €3 528 €2 613 €3 047 €---
86 706 €3 426 €2 511 €3 281 €---
96 841 €3 320 €2 405 €3 521 €---
106 977 €3 210 €2 296 €3 767 €---
117 117 €3 097 €2 183 €4 020 €---
127 259 €2 979 €2 065 €4 280 €---
137 405 €2 858 €1 944 €4 547 €---
147 553 €2 732 €1 818 €4 821 €---
157 704 €2 602 €1 688 €5 102 €---
167 858 €2 467 €1 553 €5 391 €---
178 015 €2 327 €1 413 €5 688 €---
188 175 €2 183 €1 268 €5 993 €---
198 339 €2 033 €1 119 €6 306 €---
208 505 €1 878 €964 €6 628 €---
218 676 €1 717 €803 €6 958 €---
228 849 €1 551 €637 €7 298 €---
239 026 €1 379 €465 €7 647 €---
249 207 €1 201 €287 €8 006 €---
259 391 €1 017 €102 €8 374 €---
TOTAL187 006 €86 979 €45 772 €100 027 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-3 210 €+4 436 €
2+1 226 €0 €+1 226 €
3+1 226 €0 €+1 226 €
4+1 226 €+191 €+1 035 €
5+1 226 €+779 €+447 €
6+1 226 €+846 €+380 €
7+1 226 €+914 €+312 €
8+1 226 €+984 €+242 €
9+1 226 €+1 056 €+170 €
10+1 226 €+1 130 €+96 €
11+1 226 €+1 206 €+20 €
12+1 226 €+1 284 €-58 €
13+1 226 €+1 364 €-138 €
14+1 226 €+1 446 €-220 €
15+1 226 €+1 531 €-305 €
16+1 226 €+1 617 €-391 €
17+1 226 €+1 706 €-480 €
18+1 226 €+1 798 €-572 €
19+1 226 €+1 892 €-666 €
20+1 226 €+1 988 €-762 €
21+1 226 €+2 087 €-861 €
22+1 226 €+2 189 €-963 €
23+1 226 €+2 294 €-1 068 €
24+1 226 €+2 402 €-1 176 €
25+1 226 €+2 512 €-1 286 €
Total+30 650 €+30 008 €+642 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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