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MAISON 2 CHAMBRES IMPHY

Bien expiré
VilleImphy (58)
Surface91.32m²
Coût Total82 200€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité10.65%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 91.32 m²
Prix au m² : 711,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison duplex en copropriété située à Imphy dans un quartier calme. Elle se compose d'un salon-séjour avec balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc. Grenier aménageable au-dessus. Un jardin privatif d'environ 150m² avec garage et dépendance vous permettent d'avoir un extérieur en centre-ville. Une cave complète le tout. « Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr » : https://errial.georisques.gouv.fr/#/UM1eQSbZ Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292061.pdf

Ville : Imphy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58160
Coordonnées : 46.928209, 3.265808
Total : 82 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 77 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.32m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 568€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 6812€ - 11252€/an
Rentabilité brute :10.65%
Fourchette de rentabilité :8.29% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 672,41€
Coût de l'assurance :7 192,50€
Taxe foncière : 875,46€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 91.32 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 91.32 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 906 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -15 906 €
Résultat foncier Année 1 : -7 151 €(Déficit de 7 151 €)
Imputable sur revenu global : 7 151 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 906 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -3 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 849 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €15 909 €2 746 €-7 154 €7 154 €--
28 930 €3 836 €2 672 €5 094 €---
39 108 €3 760 €2 597 €5 348 €---
49 290 €3 682 €2 519 €5 609 €---
59 476 €3 601 €2 438 €5 875 €---
69 666 €3 517 €2 354 €6 149 €---
79 859 €3 431 €2 268 €6 428 €---
810 056 €3 341 €2 178 €6 715 €---
910 257 €3 249 €2 086 €7 009 €---
1010 463 €3 153 €1 990 €7 310 €---
1110 672 €3 054 €1 891 €7 618 €---
1210 885 €2 951 €1 788 €7 934 €---
1311 103 €2 845 €1 682 €8 258 €---
1411 325 €2 736 €1 573 €8 589 €---
1511 552 €2 623 €1 459 €8 929 €---
1611 783 €2 505 €1 342 €9 277 €---
1712 018 €2 384 €1 221 €9 634 €---
1812 259 €2 259 €1 095 €10 000 €---
1912 504 €2 129 €966 €10 375 €---
2012 754 €1 995 €831 €10 759 €---
2113 009 €1 856 €693 €11 153 €---
2213 269 €1 712 €549 €11 557 €---
2313 534 €1 564 €401 €11 971 €---
2413 805 €1 410 €247 €12 395 €---
2514 081 €1 251 €88 €12 830 €---
TOTAL280 414 €80 752 €39 672 €199 662 €7 154 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 146 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 838 €-2 146 €+3 984 €
2+1 838 €+1 528 €+310 €
3+1 838 €+1 604 €+234 €
4+1 838 €+1 683 €+155 €
5+1 838 €+1 763 €+75 €
6+1 838 €+1 845 €-7 €
7+1 838 €+1 929 €-91 €
8+1 838 €+2 015 €-177 €
9+1 838 €+2 103 €-265 €
10+1 838 €+2 193 €-355 €
11+1 838 €+2 285 €-447 €
12+1 838 €+2 380 €-542 €
13+1 838 €+2 477 €-639 €
14+1 838 €+2 577 €-739 €
15+1 838 €+2 679 €-841 €
16+1 838 €+2 783 €-945 €
17+1 838 €+2 890 €-1 052 €
18+1 838 €+3 000 €-1 162 €
19+1 838 €+3 112 €-1 274 €
20+1 838 €+3 228 €-1 390 €
21+1 838 €+3 346 €-1 508 €
22+1 838 €+3 467 €-1 629 €
23+1 838 €+3 591 €-1 753 €
24+1 838 €+3 719 €-1 881 €
25+1 838 €+3 849 €-2 011 €
Total+45 950 €+59 899 €+-13 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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