Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 15 pièces 495 m²

Bien expiré
VilleWissembourg (67)
Surface495m²
Coût Total683 000€
Loyer Annuel69 875€
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+1 683€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 495 m²
Prix au m² : 858,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 15 pièces 495 m²

M&C IMMO WISSEMBOURG, vous propose en EXCLUSIVITE un produit EXCEPTIONNEL.

'LE RIAD DE WISSEMBOURG'

Un ensemble IMMOBILER rénové, composé de 7 logements avec sa cour intérieure et ses terrasses à l'étage orientées plein SUD. Une vue imprenable sur les remparts de la Ville.

Située à deux pas du centre ville au grand calme, cette propriété a tous les atouts imaginables.

UN JARDIN DE 100 m². 2 Garages

L'entrée principale et centrale de la bâtisse vous donne accès à une cour ouverte, proposant l'entrée de 3 logements T2 dont un avec un jardin, TOUS, de plain-pied.

Accès à l'étage ouvert du bâtiment proposant les terrasses et 4 logements T3 en duplex d'environ 90m² habitables chacun.

Les logements et la cour intérieure sont en phase finales de finitions. Pas de cuisines installées.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations. IDÉAL pour Investisseur ou Marchand de biens.

UNE EXCLUSIVITE M&C IMMO A VISITER AU PLUS VITE

Surface : 495 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Wissembourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67160
Coordonnées : 49.048443, 7.944872
Total : 683 000€
Prix d'acquisition : 425 000€
Travaux : 224 000€
Valeur du bien : 649 000€
Frais de notaire : 34 000€
Coût estimé : 34 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 495m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 5823€/mois
Loyer annuel estimé : 69875€/an
Fourchette totale : 4345€ - 7803€/mois
Fourchette annuelle : 52141€ - 93639€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :683 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 386,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :170,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 557,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :332 914,15€
Coût de l'assurance :51 225,00€
Taxe foncière : 6 987,47€/an
Soit par mois : 582,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 822,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 139,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 683,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 495 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 495 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation de nouvelles cuisines dans les 7 logements
Quantité: 7 cuisines complètes
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation de nouvelles salles de bain dans les 7 logements
Quantité: 7 salles de bain complètes
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres dans les 7 logements
Quantité: 7 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans les salons des 7 logements
Quantité: 7 salons (environ 175 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :224 000 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:75 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1500€ = 75000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:70 000€
    Cuisine complète: 7 cuisines × 10000€ = 70000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:42 000€
    Salle de bain complète: 7 salles de bain × 6000€ = 42000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:18 000€
    Rénovation chambres: 90 m² × 200€/m² = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 500€
    Peinture salons: 175 m² × 20€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wissembourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 69 875 €/an
Calcul : 5 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 683 000 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 049 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 224 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 256 031 €
Revenus locatifs : +69 875 €
Charges déductibles : -256 031 €
Résultat foncier Année 1 : -186 156 €(Déficit de 186 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 164 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 031 €/an
Revenus locatifs : +69 875 €
Charges déductibles : -32 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 37 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 164756.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250 €(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
169 875 €256 053 €23 017 €-186 178 €21 400 €164 778 €164 778 €
271 272 €31 443 €22 406 €39 829 €--124 949 €
372 698 €30 811 €21 775 €41 886 €--83 063 €
474 152 €30 158 €21 121 €43 994 €--39 069 €
575 635 €29 482 €20 446 €46 153 €---
677 147 €28 783 €19 746 €48 365 €---
778 690 €28 059 €19 023 €50 631 €---
880 264 €27 310 €18 274 €52 954 €---
981 869 €26 536 €17 499 €55 334 €---
1083 507 €25 734 €16 698 €57 772 €---
1185 177 €24 905 €15 869 €60 272 €---
1286 880 €24 047 €15 011 €62 833 €---
1388 618 €23 160 €14 123 €65 458 €---
1490 390 €22 241 €13 205 €68 149 €---
1592 198 €21 291 €12 255 €70 907 €---
1694 042 €20 308 €11 271 €73 734 €---
1795 923 €19 291 €10 254 €76 632 €---
1897 841 €18 238 €9 202 €79 603 €---
1999 798 €17 150 €8 113 €82 649 €---
20101 794 €16 023 €6 987 €85 771 €---
21103 830 €14 857 €5 821 €88 973 €---
22105 907 €13 652 €4 615 €92 255 €---
23108 025 €12 404 €3 367 €95 621 €---
24110 185 €11 113 €2 076 €99 073 €---
25112 389 €9 777 €741 €102 612 €---
TOTAL2 238 108 €782 826 €332 914 €1 455 282 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 455 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 69 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 674 €-6 420 €+21 094 €
2+14 674 €0 €+14 674 €
3+14 674 €0 €+14 674 €
4+14 674 €0 €+14 674 €
5+14 674 €+2 125 €+12 549 €
6+14 674 €+14 509 €+165 €
7+14 674 €+15 189 €-515 €
8+14 674 €+15 886 €-1 212 €
9+14 674 €+16 600 €-1 926 €
10+14 674 €+17 332 €-2 658 €
11+14 674 €+18 082 €-3 408 €
12+14 674 €+18 850 €-4 176 €
13+14 674 €+19 638 €-4 964 €
14+14 674 €+20 445 €-5 771 €
15+14 674 €+21 272 €-6 598 €
16+14 674 €+22 120 €-7 446 €
17+14 674 €+22 990 €-8 316 €
18+14 674 €+23 881 €-9 207 €
19+14 674 €+24 795 €-10 121 €
20+14 674 €+25 731 €-11 057 €
21+14 674 €+26 692 €-12 018 €
22+14 674 €+27 677 €-13 003 €
23+14 674 €+28 686 €-14 012 €
24+14 674 €+29 722 €-15 048 €
25+14 674 €+30 784 €-16 110 €
Total+366 850 €+436 585 €+-69 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →