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Immeuble 15 pièces 495 m²

Bien expiré
VilleWissembourg (67)
Surface495
Coût Total683 000
Loyer Annuel69 875
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+1 683
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 425 000 €
Surface : 495 m²
Prix au m² : 858,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 15 pièces 495 m²

M&C IMMO WISSEMBOURG, vous propose en EXCLUSIVITE un produit EXCEPTIONNEL.

'LE RIAD DE WISSEMBOURG'

Un ensemble IMMOBILER rénové, composé de 7 logements avec sa cour intérieure et ses terrasses à l'étage orientées plein SUD. Une vue imprenable sur les remparts de la Ville.

Située à deux pas du centre ville au grand calme, cette propriété a tous les atouts imaginables.

UN JARDIN DE 100 m². 2 Garages

L'entrée principale et centrale de la bâtisse vous donne accès à une cour ouverte, proposant l'entrée de 3 logements T2 dont un avec un jardin, TOUS, de plain-pied.

Accès à l'étage ouvert du bâtiment proposant les terrasses et 4 logements T3 en duplex d'environ 90m² habitables chacun.

Les logements et la cour intérieure sont en phase finales de finitions. Pas de cuisines installées.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations. IDÉAL pour Investisseur ou Marchand de biens.

UNE EXCLUSIVITE M&C IMMO A VISITER AU PLUS VITE

Surface : 495 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Wissembourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67160
Coordonnées : 49.048443, 7.944872
Total : 683 000
Prix d'acquisition : 425 000
Travaux : 224 000
Valeur du bien : 649 000
Frais de notaire : 34 000
Coût estimé : 34 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 495
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 5823€/mois
Loyer annuel estimé : 69875€/an
Fourchette totale : 4345€ - 7803€/mois
Fourchette annuelle : 52141€ - 93639€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :683 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 386,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :170,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 557,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :332 914,15
Coût de l'assurance :51 225,00
Taxe foncière : 6 987,47€/an
Soit par mois : 582,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 822,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 139,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 683,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 495 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 495 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation de nouvelles cuisines dans les 7 logements
Quantité: 7 cuisines complètes
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation de nouvelles salles de bain dans les 7 logements
Quantité: 7 salles de bain complètes
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres dans les 7 logements
Quantité: 7 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans les salons des 7 logements
Quantité: 7 salons (environ 175 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :224 000(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:75 000
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1500€ = 75000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:70 000
    Cuisine complète: 7 cuisines × 10000€ = 70000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:42 000
    Salle de bain complète: 7 salles de bain × 6000€ = 42000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:18 000
    Rénovation chambres: 90 m² × 200€/m² = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 500
    Peinture salons: 175 m² × 20€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wissembourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 69 875 €/an
Calcul : 5 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 683 000 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 049 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 224 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 256 031
Revenus locatifs : +69 875
Charges déductibles : -256 031
Résultat foncier Année 1 : -186 156(Déficit de 186 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 164 756
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 031 €/an
Revenus locatifs : +69 875
Charges déductibles : -32 031
Résultat foncier Années 2+ : 37 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 164756.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 425 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 276 250(65% de 425 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 045 €/an
Calcul : 276 250 € × 3,636% = 10 045
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
169 875256 05323 017-186 17821 400 €164 778 €164 778 €
271 27231 44322 40639 829--124 949 €
372 69830 81121 77541 886--83 063 €
474 15230 15821 12143 994--39 069 €
575 63529 48220 44646 153---
677 14728 78319 74648 365---
778 69028 05919 02350 631---
880 26427 31018 27452 954---
981 86926 53617 49955 334---
1083 50725 73416 69857 772---
1185 17724 90515 86960 272---
1286 88024 04715 01162 833---
1388 61823 16014 12365 458---
1490 39022 24113 20568 149---
1592 19821 29112 25570 907---
1694 04220 30811 27173 734---
1795 92319 29110 25476 632---
1897 84118 2389 20279 603---
1999 79817 1508 11382 649---
20101 79416 0236 98785 771---
21103 83014 8575 82188 973---
22105 90713 6524 61592 255---
23108 02512 4043 36795 621---
24110 18511 1132 07699 073---
25112 3899 777741102 612---
TOTAL2 238 108782 826332 9141 455 28221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 455 282
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 69 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 674-6 420+21 094
2+14 6740+14 674
3+14 6740+14 674
4+14 6740+14 674
5+14 674+2 125+12 549
6+14 674+14 509+165
7+14 674+15 189-515
8+14 674+15 886-1 212
9+14 674+16 600-1 926
10+14 674+17 332-2 658
11+14 674+18 082-3 408
12+14 674+18 850-4 176
13+14 674+19 638-4 964
14+14 674+20 445-5 771
15+14 674+21 272-6 598
16+14 674+22 120-7 446
17+14 674+22 990-8 316
18+14 674+23 881-9 207
19+14 674+24 795-10 121
20+14 674+25 731-11 057
21+14 674+26 692-12 018
22+14 674+27 677-13 003
23+14 674+28 686-14 012
24+14 674+29 722-15 048
25+14 674+30 784-16 110
Total+366 850+436 585+-69 735
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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