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Mont-Saint-Aignan (76130)

VilleMont-Saint-Aignan (76)
Surface50
Coût Total65 400
Loyer Annuel8 967
Rentabilité13.71%
Cashflow/mois+335
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Beau T2 non meublé lumineux, ensoleillé, avec vue dégagée dans une résidence senior à Mont-Saint Aignan, sur les hauteurs de Rouen. Bien isolé. Chauffage électrique. Cet appartement comprend un grand séjour relié à une cuisine équipée, une chambre, une salle d'eau spacieuse, un wc séparés, un cellier, un grand balcon accessible des deux pièces. Il dispose d'une cave, et d'un parking privé au même étage. Les peintures ont été refaites ainsi que le revêtement sol de la chambre et du couloir. La moquette du salon a été nettoyée par un professionnel. Cette résidence senior permet de garder son autonomie et indépendance tout en ayant de la sécurité et du soutien : assistance 24h sur 24h par cordon d'alerte dans chaque pièce et personnel présent de jour comme de nuit. Restaurant sur place permettant de choisir de cuisiner ou de se faire servir dans une ambiance conviviale. Animations régulières (films, jeux, bibliothèque, conférences). Le montant des charges est justifié par tous ces services mais reste raisonnable dans la gamme de prix proposés. Cette résidence est également adaptée à une personne à mobilité réduite. Personnel médical se déplaçant sur place si besoin : infirmier.e, médecin, pédicure... Idéalement situé à 3 mn de l'arrêt de bus et 5 mn de la zone commerciale des Coquets.

Ville : Mont-Saint-Aignan
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76130
Coordonnées : 49.460455, 1.077078
Total : 65 400
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 61 000
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 14.94€/m²/mois
Fourchette : 12.46€ - 17.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8967€/an
Fourchette totale : 623€ - 896€/mois
Fourchette annuelle : 7476€ - 10755€/an
Rentabilité brute :13.71%
Fourchette de rentabilité :11.43% - 16.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,76 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 588
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-40 588 (-42.5%)
Marge achat-revente :30 188€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :319,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :18,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 337,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 418,86
Coût de l'assurance :5 559,00
Taxe foncière : 896,70€/an
Soit par mois : 74,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-Saint-Aignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 222 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 230
Revenus locatifs : +8 967
Charges déductibles : -9 230
Résultat foncier Année 1 : -263(Déficit de 263 €)
Imputable sur revenu global : 263
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 230 €/an
Revenus locatifs : +8 967
Charges déductibles : -3 230
Résultat foncier Années 2+ : 5 737 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 9679 2322 113-265265 €--
29 1463 1752 0565 971---
39 3293 1161 9976 213---
49 5163 0551 9366 461---
59 7062 9921 8736 714---
69 9002 9271 8086 973---
710 0982 8601 7417 238---
810 3002 7901 6717 510---
910 5062 7191 6007 788---
1010 7162 6441 5258 072---
1110 9312 5681 4498 363---
1211 1492 4891 3708 661---
1311 3722 4071 2888 965---
1411 6002 3221 2039 277---
1511 8322 2351 1169 597---
1612 0682 1451 0269 923---
1712 3102 05293310 258---
1812 5561 95683710 600---
1912 8071 85673710 951---
2013 0631 75363411 310---
2113 3241 64752811 677---
2213 5911 53841812 053---
2313 8631 42430512 439---
2414 1401 30718812 833---
2514 4231 1866713 237---
TOTAL287 21564 39530 419222 820265Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 80
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 820
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883-80+1 963
2+1 883+1 791+92
3+1 883+1 864+19
4+1 883+1 938-55
5+1 883+2 014-131
6+1 883+2 092-209
7+1 883+2 172-289
8+1 883+2 253-370
9+1 883+2 336-453
10+1 883+2 422-539
11+1 883+2 509-626
12+1 883+2 598-715
13+1 883+2 690-807
14+1 883+2 783-900
15+1 883+2 879-996
16+1 883+2 977-1 094
17+1 883+3 077-1 194
18+1 883+3 180-1 297
19+1 883+3 285-1 402
20+1 883+3 393-1 510
21+1 883+3 503-1 620
22+1 883+3 616-1 733
23+1 883+3 732-1 849
24+1 883+3 850-1 967
25+1 883+3 971-2 088
Total+47 075+66 846+-19 771
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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