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Maison 134 m² à Saint-Cyr-En-Talmondais

VilleSaint-Cyr-en-Talmondais (85)
Surface134
Coût Total228 702
Loyer Annuel13 448
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 900 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 320,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 134 m², 5 pièces, 168 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave

À découvrir sans tarder, à seulement 20 min des plages, à Saint Cyr en Talmondais ! Cette spacieuse maison à étage d'environ 134 m² offre un cadre idéal pour une famille en quête d'espace et de confort.

Au Rdc, vous profiterez :

  • D'une cuisine aménagée et équipée
  • D'un salon séjour chaleureux avec poêle à bois
  • D'un toilette ainsi qu'un cellier

A l'étage, un grand palier dessert 3 chambres dont une suite parentale avec dressing et salle d'eau ainsi qu'un toilette séparé.

Coté extérieur, vous profiterez d'une belle cour ainsi qu'une cave qui vient completer ce bien atypique !

Points forts : double vitrage / Poêle à bois / fosse septique refaite et aux normes / Grand espace de vie

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 176 900 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Romain André, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de La Roche-Sur-Yon sous le numéro 909 339 640.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Saint-Cyr-en-Talmondais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85540
Coordonnées : 46.454510, -1.325750
Total : 228 702
Prix d'acquisition : 176 900
Travaux : 37 650
Valeur du bien : 214 550
Frais de notaire : 14 152
Coût estimé : 14 152
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13448€/an
Fourchette totale : 885€ - 1419€/mois
Fourchette annuelle : 10620€ - 17030€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 427,73 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :191 316
Prix d'achat :176 900
Décote à l'achat :-14 416 (-7.5%)
Marge achat-revente :-37 386€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 702
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,76€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 200,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 648,59
Coût de l'assurance :25 728,98
Taxe foncière : 1 344,84€/an
Soit par mois : 112,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 120,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 312,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si nécessaire
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage présent
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 650(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 040
    Isolation combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:360
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:450
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cyr-en-Talmondais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 448 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 702 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 029 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 360
Revenus locatifs : +13 448
Charges déductibles : -47 360
Résultat foncier Année 1 : -33 912(Déficit de 33 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 512
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 710 €/an
Revenus locatifs : +13 448
Charges déductibles : -9 710
Résultat foncier Années 2+ : 3 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12511.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 985(65% de 176 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 181 €/an
Calcul : 114 985 € × 3,636% = 4 181
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 44847 3687 344-33 91921 400 €12 519 €12 519 €
213 7179 5197 1454 199--8 320 €
313 9929 3136 9394 679--3 642 €
414 2729 1016 7275 171---
514 5578 8826 5085 675---
614 8488 6556 2816 193---
715 1458 4216 0476 724---
815 4488 1795 8057 269---
915 7577 9305 5567 827---
1016 0727 6725 2988 400---
1116 3937 4055 0318 988---
1216 7217 1304 7569 591---
1317 0566 8464 47210 210---
1417 3976 5524 17810 845---
1517 7456 2493 87511 496---
1618 1005 9353 56112 164---
1718 4625 6123 23812 850---
1818 8315 2772 90313 554---
1919 2084 9322 55814 276---
2019 5924 5752 20115 017---
2119 9844 2061 83215 777---
2220 3833 8261 45216 558---
2320 7913 4321 05817 358---
2421 2073 02665218 181---
2521 6312 60623219 024---
TOTAL430 755202 648105 649228 10721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 107
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 824-6 420+9 244
2+2 8240+2 824
3+2 8240+2 824
4+2 824+459+2 365
5+2 824+1 703+1 121
6+2 824+1 858+966
7+2 824+2 017+807
8+2 824+2 181+643
9+2 824+2 348+476
10+2 824+2 520+304
11+2 824+2 696+128
12+2 824+2 877-53
13+2 824+3 063-239
14+2 824+3 253-429
15+2 824+3 449-625
16+2 824+3 649-825
17+2 824+3 855-1 031
18+2 824+4 066-1 242
19+2 824+4 283-1 459
20+2 824+4 505-1 681
21+2 824+4 733-1 909
22+2 824+4 967-2 143
23+2 824+5 208-2 384
24+2 824+5 454-2 630
25+2 824+5 707-2 883
Total+70 600+68 432+2 168
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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