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T2

Bien expiré
VillePlessis-Robinson (92)
Surface46m²
Coût Total178 440€
Loyer Annuel14 041€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 782,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Rue Bernard Iské, au 1er étage, un local commercial de 46,60 m² comprenant une grande pièce donnant sur le passage, deux petites pièces donnant sur l?arrière du bâtiment, une kitchenette et un WC. Travaux à prévoir.

Ville : Plessis-Robinson
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92350
Coordonnées : 48.786424, 2.270421
Total : 178 440€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 168 200€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 25.44€/m²/mois
Fourchette : 22.39€ - 28.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1170€/mois
Loyer annuel estimé : 14041€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1329€/mois
Fourchette annuelle : 12359€ - 15951€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 144,93 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 667 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-108 667€ (-45.9%)
Marge achat-revente :58 227€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 948,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 415,88€
Coût de l'assurance :15 613,50€
Taxe foncière : 1 404,06€/an
Soit par mois : 117,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 170,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 065,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 50€/m² = 200€, Éléments sanitaires: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 041 €/an
Calcul : 1 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 449 €
Revenus locatifs : +14 041 €
Charges déductibles : -48 449 €
Résultat foncier Année 1 : -34 408 €(Déficit de 34 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 249 €/an
Revenus locatifs : +14 041 €
Charges déductibles : -8 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 792 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13008.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 041 €48 455 €6 226 €-34 414 €21 400 €13 014 €13 014 €
214 321 €8 092 €6 064 €6 229 €--6 785 €
314 608 €7 924 €5 895 €6 684 €--101 €
414 900 €7 750 €5 721 €7 150 €---
515 198 €7 569 €5 541 €7 629 €---
615 502 €7 382 €5 353 €8 120 €---
715 812 €7 188 €5 160 €8 624 €---
816 128 €6 988 €4 959 €9 141 €---
916 451 €6 780 €4 751 €9 671 €---
1016 780 €6 564 €4 536 €10 216 €---
1117 115 €6 341 €4 313 €10 774 €---
1217 458 €6 110 €4 081 €11 348 €---
1317 807 €5 871 €3 842 €11 936 €---
1418 163 €5 623 €3 594 €12 540 €---
1518 526 €5 366 €3 337 €13 160 €---
1618 897 €5 100 €3 071 €13 797 €---
1719 275 €4 824 €2 795 €14 451 €---
1819 660 €4 539 €2 510 €15 122 €---
1920 053 €4 243 €2 214 €15 811 €---
2020 455 €3 936 €1 908 €16 518 €---
2120 864 €3 619 €1 590 €17 245 €---
2221 281 €3 290 €1 262 €17 991 €---
2321 706 €2 950 €921 €18 757 €---
2422 141 €2 597 €568 €19 544 €---
2522 583 €2 231 €203 €20 352 €---
TOTAL449 725 €181 331 €90 416 €268 394 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 949 €-6 420 €+9 369 €
2+2 949 €0 €+2 949 €
3+2 949 €0 €+2 949 €
4+2 949 €+2 115 €+834 €
5+2 949 €+2 289 €+660 €
6+2 949 €+2 436 €+513 €
7+2 949 €+2 587 €+362 €
8+2 949 €+2 742 €+207 €
9+2 949 €+2 901 €+48 €
10+2 949 €+3 065 €-116 €
11+2 949 €+3 232 €-283 €
12+2 949 €+3 404 €-455 €
13+2 949 €+3 581 €-632 €
14+2 949 €+3 762 €-813 €
15+2 949 €+3 948 €-999 €
16+2 949 €+4 139 €-1 190 €
17+2 949 €+4 335 €-1 386 €
18+2 949 €+4 537 €-1 588 €
19+2 949 €+4 743 €-1 794 €
20+2 949 €+4 955 €-2 006 €
21+2 949 €+5 173 €-2 224 €
22+2 949 €+5 397 €-2 448 €
23+2 949 €+5 627 €-2 678 €
24+2 949 €+5 863 €-2 914 €
25+2 949 €+6 106 €-3 157 €
Total+73 725 €+80 518 €+-6 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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