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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleCergy (95)
Surface80m²
Coût Total256 710€
Loyer Annuel15 890€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-463€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 462,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m² - Appartement Cergy Préfecture - F4 - 3 chambre -81 m2

Votre agence SERGIC de Cergy vous propose ce 4 pièces - 3 chambres situé au 1e étage avec ascenseur d'une copro calme et verdoyant tout en étant proche à pieds des commodités (Gare RER, Grandes Ecoles / ESSEC, centre commercial, commerces, piscine, etc...). Il comprenant : entrée, cuisine, séjour, 3 chambres, balcon, WC, salle de bains, débarras. Vendu avec un box (garage fermé) et une cave. Copropriété de 256 lots principaux ; 3935 euros de charge par an (tout compris : eau, chauffage, parties commune, gardien, etc...). DPE en attente Copropriété de 511 lots - dont 256 lots habitation.

Charges annuelles : 3935 euros. Référence annonce : IDF5164 Date de réalisation du diagnostic : 23/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 511 Charges prévisionnelles annuelles : 3935 €

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.027046, 2.087150
Cergy-Préfecture
RER A
Total : 256 710€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 43 950€
Valeur du bien : 240 950€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15890€/an
Fourchette totale : 1105€ - 1587€/mois
Fourchette annuelle : 13260€ - 19042€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 628,21 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 257 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-13 257€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-46 453€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 253,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 326,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 401,00€
Coût de l'assurance :21 820,35€
Taxe foncière : 1 589,01€/an
Soit par mois : 132,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 327,92€/mois
Soit par an : 3 935,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 324,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 786,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-462,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 950 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2400€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 550€
    Parquet flottant: 34 m² × 75€ = 2550€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 890 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 935 €/an
Calcul : 328 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 633 €
Revenus locatifs : +15 890 €
Charges déductibles : -58 633 €
Résultat foncier Année 1 : -42 742 €(Déficit de 42 742 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 342 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 683 €/an
Revenus locatifs : +15 890 €
Charges déductibles : -14 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21342.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 890 €58 641 €8 294 €-42 751 €21 400 €21 351 €21 351 €
216 208 €14 467 €8 070 €1 741 €--19 609 €
316 532 €14 235 €7 838 €2 297 €--17 312 €
416 863 €13 996 €7 599 €2 867 €--14 446 €
517 200 €13 749 €7 352 €3 451 €--10 994 €
617 544 €13 493 €7 097 €4 051 €--6 944 €
717 895 €13 230 €6 833 €4 665 €--2 279 €
818 253 €12 957 €6 560 €5 296 €---
918 618 €12 675 €6 278 €5 942 €---
1018 990 €12 384 €5 988 €6 606 €---
1119 370 €12 084 €5 687 €7 286 €---
1219 757 €11 773 €5 376 €7 984 €---
1320 152 €11 452 €5 055 €8 700 €---
1420 556 €11 121 €4 724 €9 435 €---
1520 967 €10 778 €4 381 €10 189 €---
1621 386 €10 424 €4 027 €10 962 €---
1721 814 €10 058 €3 661 €11 755 €---
1822 250 €9 680 €3 284 €12 569 €---
1922 695 €9 290 €2 893 €13 405 €---
2023 149 €8 887 €2 490 €14 262 €---
2123 612 €8 470 €2 073 €15 142 €---
2224 084 €8 039 €1 643 €16 045 €---
2324 566 €7 595 €1 198 €16 971 €---
2425 057 €7 135 €738 €17 922 €---
2525 558 €6 660 €263 €18 898 €---
TOTAL508 964 €323 273 €119 401 €185 691 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 691 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 337 €-6 420 €+9 757 €
2+3 337 €0 €+3 337 €
3+3 337 €0 €+3 337 €
4+3 337 €0 €+3 337 €
5+3 337 €0 €+3 337 €
6+3 337 €0 €+3 337 €
7+3 337 €0 €+3 337 €
8+3 337 €+905 €+2 432 €
9+3 337 €+1 783 €+1 554 €
10+3 337 €+1 982 €+1 355 €
11+3 337 €+2 186 €+1 151 €
12+3 337 €+2 395 €+942 €
13+3 337 €+2 610 €+727 €
14+3 337 €+2 830 €+507 €
15+3 337 €+3 057 €+280 €
16+3 337 €+3 289 €+48 €
17+3 337 €+3 527 €-190 €
18+3 337 €+3 771 €-434 €
19+3 337 €+4 021 €-684 €
20+3 337 €+4 279 €-942 €
21+3 337 €+4 543 €-1 206 €
22+3 337 €+4 813 €-1 476 €
23+3 337 €+5 091 €-1 754 €
24+3 337 €+5 377 €-2 040 €
25+3 337 €+5 669 €-2 332 €
Total+83 425 €+55 707 €+27 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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