Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface89m²
Coût Total190 051€
Loyer Annuel14 004€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 825 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 908,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 3 balcons, calme, Exposition sud, Interphone

Agence directe « Le 1 er Choix à Frais d'Agence Réduits ! » Rennes Sud - Allée de Berne - A proximité du métro et des commerces.

Appartement T4 d'environ 89 m² au 1er étage avec vue sur square dans une copropriété avec ascenseur. Il offre une entrée avec rangements, une cuisine aménagée avec ouverture possible vers un salon/séjour très lumineux pour obtenir une pièce de vie d'environ 30 m². Côté nuit, vous trouverez 3 chambres, une salle de douche avec espace buanderie et un W.C séparé.

En complément :

  • une place de parking privative en sous-sol sécurisé
  • une cave en sous-sol avec accès sécurisé.

Parking collectif en complément à proximité immédiate. Proche de la station métro, des écoles et des commerces. Accès rapide à la rocade.

Le prix de ce bien est Frais d'Agence Inclus.

Visite virtuelle 3D immersive et prise de rendez-vous en ligne sur notre site Agencedirecte com .

AGENCE DIRECTE estime gratuitement votre bien. Diagnostics Immobiliers remboursés en cas de vente par notre intermédiaire pour tout mandat simple ou exclusif contracté avant le 31/12/2026 Offre réservée aux vendeurs nous contactant spontanément (offre non cumulable - conditions en agence) "AGENCE DIRECTE RENNES Sud, Fréville, Bréquigny, Clémenceau, Rue de Nantes, Landry, Poterie, Sacré-Coeur, Ste-Thérèse" (4.19 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.085519, -1.666110
Total : 190 051€
Prix d'acquisition : 169 825€
Travaux : 6 640€
Valeur du bien : 176 465€
Frais de notaire : 13 586€
Coût estimé : 13 586€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14004€/an
Fourchette totale : 891€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 10695€ - 18337€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 302,63 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 934 €
Prix d'achat :169 825 €
Décote à l'achat :-35 109€ (-17.1%)
Marge achat-revente :14 883€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 051€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 996,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 769,83€
Coût de l'assurance :14 253,83€
Taxe foncière : 1 400,40€/an
Soit par mois : 116,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des éléments de décoration.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 640 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 020€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électroménager: 2h × 60€/h = 120€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 020€
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 40€/m² = 600€, Vérification éléments sanitaires: 2h × 60€/h = 120€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 180€
    Peinture murs chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Vérification revêtements sol: 3h × 60€/h = 180€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 420€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Vérification décoration: 2h × 60€/h = 120€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts locaux pour la peinture et les vérifications. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 051 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 141 €
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -15 141 €
Résultat foncier Année 1 : -1 137 €(Déficit de 1 137 €)
Imputable sur revenu global : 1 137 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 501 €/an
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -8 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 503 €/an
Prix d'achat du bien : 169 825 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 386 €(65% de 169 825 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 014 €/an
Calcul : 110 386 € × 3,636% = 4 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 004 €15 147 €6 537 €-1 143 €1 143 €--
214 284 €8 336 €6 365 €5 948 €---
314 570 €8 158 €6 187 €6 412 €---
414 861 €7 974 €6 003 €6 887 €---
515 158 €7 783 €5 813 €7 375 €---
615 462 €7 586 €5 615 €7 876 €---
715 771 €7 382 €5 411 €8 389 €---
816 086 €7 170 €5 200 €8 916 €---
916 408 €6 951 €4 981 €9 457 €---
1016 736 €6 724 €4 754 €10 012 €---
1117 071 €6 490 €4 519 €10 581 €---
1217 412 €6 247 €4 276 €11 166 €---
1317 760 €5 995 €4 024 €11 766 €---
1418 116 €5 734 €3 764 €12 381 €---
1518 478 €5 465 €3 494 €13 013 €---
1618 847 €5 185 €3 215 €13 662 €---
1719 224 €4 896 €2 926 €14 328 €---
1819 609 €4 597 €2 626 €15 012 €---
1920 001 €4 287 €2 316 €15 714 €---
2020 401 €3 966 €1 995 €16 435 €---
2120 809 €3 633 €1 663 €17 176 €---
2221 225 €3 289 €1 319 €17 936 €---
2321 650 €2 933 €963 €18 717 €---
2422 083 €2 564 €594 €19 519 €---
2522 525 €2 182 €212 €20 342 €---
TOTAL448 551 €150 674 €94 770 €297 878 €1 143 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 343 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-343 €+3 284 €
2+2 941 €+1 785 €+1 156 €
3+2 941 €+1 924 €+1 017 €
4+2 941 €+2 066 €+875 €
5+2 941 €+2 213 €+728 €
6+2 941 €+2 363 €+578 €
7+2 941 €+2 517 €+424 €
8+2 941 €+2 675 €+266 €
9+2 941 €+2 837 €+104 €
10+2 941 €+3 004 €-63 €
11+2 941 €+3 174 €-233 €
12+2 941 €+3 350 €-409 €
13+2 941 €+3 530 €-589 €
14+2 941 €+3 714 €-773 €
15+2 941 €+3 904 €-963 €
16+2 941 €+4 099 €-1 158 €
17+2 941 €+4 299 €-1 358 €
18+2 941 €+4 504 €-1 563 €
19+2 941 €+4 714 €-1 773 €
20+2 941 €+4 931 €-1 990 €
21+2 941 €+5 153 €-2 212 €
22+2 941 €+5 381 €-2 440 €
23+2 941 €+5 615 €-2 674 €
24+2 941 €+5 856 €-2 915 €
25+2 941 €+6 103 €-3 162 €
Total+73 525 €+89 363 €+-15 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →