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Appartement à vendre

VilleRennes (35)
Surface89
Coût Total190 051
Loyer Annuel14 004
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 825 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 908,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 3 balcons, calme, Exposition sud, Interphone

Agence directe « Le 1 er Choix à Frais d'Agence Réduits ! » Rennes Sud - Allée de Berne - A proximité du métro et des commerces.

Appartement T4 d'environ 89 m² au 1er étage avec vue sur square dans une copropriété avec ascenseur. Il offre une entrée avec rangements, une cuisine aménagée avec ouverture possible vers un salon/séjour très lumineux pour obtenir une pièce de vie d'environ 30 m². Côté nuit, vous trouverez 3 chambres, une salle de douche avec espace buanderie et un W.C séparé.

En complément :

  • une place de parking privative en sous-sol sécurisé
  • une cave en sous-sol avec accès sécurisé.

Parking collectif en complément à proximité immédiate. Proche de la station métro, des écoles et des commerces. Accès rapide à la rocade.

Le prix de ce bien est Frais d'Agence Inclus.

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Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.085519, -1.666110
Total : 190 051
Prix d'acquisition : 169 825
Travaux : 6 640
Valeur du bien : 176 465
Frais de notaire : 13 586
Coût estimé : 13 586
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14004€/an
Fourchette totale : 891€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 10695€ - 18337€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 302,63 €/m²
Basé sur :321 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 934
Prix d'achat :169 825
Décote à l'achat :-35 109 (-17.1%)
Marge achat-revente :14 883€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 051
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 996,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 769,83
Coût de l'assurance :14 253,83
Taxe foncière : 1 400,40€/an
Soit par mois : 116,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des éléments de décoration.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 640(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 020
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électroménager: 2h × 60€/h = 120€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 020
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 40€/m² = 600€, Vérification éléments sanitaires: 2h × 60€/h = 120€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 180
    Peinture murs chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Vérification revêtements sol: 3h × 60€/h = 180€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 420
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Vérification décoration: 2h × 60€/h = 120€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts locaux pour la peinture et les vérifications. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 051 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 141
Revenus locatifs : +14 004
Charges déductibles : -15 141
Résultat foncier Année 1 : -1 137(Déficit de 1 137 €)
Imputable sur revenu global : 1 137
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 501 €/an
Revenus locatifs : +14 004
Charges déductibles : -8 501
Résultat foncier Années 2+ : 5 503 €/an
Prix d'achat du bien : 169 825
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 386(65% de 169 825 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 014 €/an
Calcul : 110 386 € × 3,636% = 4 014
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 00415 1476 537-1 1431 143 €--
214 2848 3366 3655 948---
314 5708 1586 1876 412---
414 8617 9746 0036 887---
515 1587 7835 8137 375---
615 4627 5865 6157 876---
715 7717 3825 4118 389---
816 0867 1705 2008 916---
916 4086 9514 9819 457---
1016 7366 7244 75410 012---
1117 0716 4904 51910 581---
1217 4126 2474 27611 166---
1317 7605 9954 02411 766---
1418 1165 7343 76412 381---
1518 4785 4653 49413 013---
1618 8475 1853 21513 662---
1719 2244 8962 92614 328---
1819 6094 5972 62615 012---
1920 0014 2872 31615 714---
2020 4013 9661 99516 435---
2120 8093 6331 66317 176---
2221 2253 2891 31917 936---
2321 6502 93396318 717---
2422 0832 56459419 519---
2522 5252 18221220 342---
TOTAL448 551150 67494 770297 8781 143Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 343
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 878
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941-343+3 284
2+2 941+1 785+1 156
3+2 941+1 924+1 017
4+2 941+2 066+875
5+2 941+2 213+728
6+2 941+2 363+578
7+2 941+2 517+424
8+2 941+2 675+266
9+2 941+2 837+104
10+2 941+3 004-63
11+2 941+3 174-233
12+2 941+3 350-409
13+2 941+3 530-589
14+2 941+3 714-773
15+2 941+3 904-963
16+2 941+4 099-1 158
17+2 941+4 299-1 358
18+2 941+4 504-1 563
19+2 941+4 714-1 773
20+2 941+4 931-1 990
21+2 941+5 153-2 212
22+2 941+5 381-2 440
23+2 941+5 615-2 674
24+2 941+5 856-2 915
25+2 941+6 103-3 162
Total+73 525+89 363+-15 838
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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