Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 92 m²

VilleMalleret-Boussac (23)
Surface92
Coût Total98 800
Loyer Annuel7 122
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 423,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de la campagne creusoise, dans un environnement privilégié, découvrez cette authentique maison en pierre à rénover entièrement, offrant un fort potentiel. Sans vis-à-vis et isolée de tout voisinage, elle séduira les amoureux de nature, de calme et de grands espaces.

La maison se compose, au rez-de-chaussée, d'un salon avec cheminée, d'une cuisine, d'une salle d'eau et d'un garage. À l'étage, vous trouverez une grande pièce à usage de chambre ainsi qu'un grenier offrant des possibilités d'aménagement selon vos envies.

Une dépendances complètent cette propriété et offrent du stockage, d'atelier ou de nouveaux projets.

L'ensemble est implanté sur un magnifique terrain attenant de 33 341 m², entièrement au calme, idéal pour accueillir des animaux, créer un jardin, un verger ou simplement profiter d'un cadre naturel exceptionnel.

L'assainissement individuel est à refaire.

Une belle opportunité pour les amoureux de la pierre et des grands espaces, à la recherche d'un bien authentique à rénover dans un environnement préservé.

Ville : Malleret-Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.359962, 2.153608
Total : 98 800
Prix d'acquisition : 39 000
Travaux : 56 680
Valeur du bien : 95 680
Frais de notaire : 3 120
Coût estimé : 3 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7122€/an
Fourchette totale : 455€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5454€ - 9301€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :110 400
Prix d'achat :39 000
Décote à l'achat :-71 400 (-64.7%)
Marge achat-revente :11 600€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 508,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 424,61
Coût de l'assurance :7 410,00
Taxe foncière : 712,25€/an
Soit par mois : 59,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (92 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement
Remplacement de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement à refaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 680(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 600
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 180
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Peinture: 500€, Revêtement de sol: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400
    Peinture et rafraîchissement: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1440€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:6 000
    Remplacement assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malleret-Boussac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 122 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 800 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 907
Revenus locatifs : +7 122
Charges déductibles : -60 907
Résultat foncier Année 1 : -53 785(Déficit de 53 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 385
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 227 €/an
Revenus locatifs : +7 122
Charges déductibles : -4 227
Résultat foncier Années 2+ : 2 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32384.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 12260 9103 221-53 78821 400 €32 388 €32 388 €
27 2654 1433 1353 121--29 266 €
37 4104 0543 0453 356--25 910 €
47 5583 9612 9533 597--22 313 €
57 7103 8662 8573 844--18 469 €
67 8643 7672 7584 097--14 372 €
78 0213 6642 6564 357--10 015 €
88 1813 5592 5504 623--5 392 €
98 3453 4502 4414 895--497 €
108 5123 3372 3285 175---
118 6823 2202 2125 462---
128 8563 1002 0915 756---
139 0332 9751 9666 058---
149 2142 8461 8386 367---
159 3982 7131 7056 685---
169 5862 5761 5677 010---
179 7782 4341 4257 344---
189 9732 2871 2787 686---
1910 1732 1351 1268 038---
2010 3761 9789698 398---
2110 5841 8168078 768---
2210 7951 6486409 147---
2311 0111 4754669 536---
2411 2311 2962889 935---
2511 4561 11110310 345---
TOTAL228 135128 32146 42599 81421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 814
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496-6 420+7 916
2+1 4960+1 496
3+1 4960+1 496
4+1 4960+1 496
5+1 4960+1 496
6+1 4960+1 496
7+1 4960+1 496
8+1 4960+1 496
9+1 4960+1 496
10+1 496+1 404+92
11+1 496+1 639-143
12+1 496+1 727-231
13+1 496+1 817-321
14+1 496+1 910-414
15+1 496+2 005-509
16+1 496+2 103-607
17+1 496+2 203-707
18+1 496+2 306-810
19+1 496+2 411-915
20+1 496+2 519-1 023
21+1 496+2 630-1 134
22+1 496+2 744-1 248
23+1 496+2 861-1 365
24+1 496+2 981-1 485
25+1 496+3 103-1 607
Total+37 400+29 944+7 456
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →