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Maison à vendre

Bien expiré
VillePaizay-Naudouin-Embourie (16)
Surface122m²
Coût Total138 940€
Loyer Annuel8 676€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 811,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, Salon (total 35 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison en pierre avec dépendances et jardin clos d'environ 1285 m² (puits). Comprenant au rdc : entrée, séjour avec emplacement pour poêle à bois, cuisine, WC, salle d'eau, cellier. A l'étage : deux grandes chambres, dressing. A l'extérieur : terrasse couverte (à côté de la cuisine), garage, 2 ateliers, réserve, Chauffage pompe à chaleur, fenêtres PVC double vitrage au rdc, et bois à l'étage.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Sao PIRES (EI) Agent Commercial RSAC 450.702.493 Angoulême. Plus d'informations (réf. 85002112301). Honoraires : 5,26 % TTC inclus charge acquéreur (95 000 euros hors honoraires). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Paizay-Naudouin-Embourie
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 46.033569, 0.002363
Total : 138 940€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 32 020€
Valeur du bien : 131 020€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8676€/an
Fourchette totale : 555€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6666€ - 11293€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :919,54 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 184 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-13 184€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-26 756€ (-23.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 717,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 623,80€
Coût de l'assurance :11 809,90€
Taxe foncière : 867,64€/an
Soit par mois : 72,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et sol complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Parquet en bon état mais traces d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Nécessite un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 020 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Carrelage (10 m²): 600€ × 10 = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 676 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 484 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 845 €
Revenus locatifs : +8 676 €
Charges déductibles : -37 845 €
Résultat foncier Année 1 : -29 168 €(Déficit de 29 168 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 825 €/an
Revenus locatifs : +8 676 €
Charges déductibles : -5 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18468.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 676 €37 849 €4 489 €-29 173 €10 700 €18 473 €18 473 €
28 850 €5 708 €4 368 €3 142 €--15 330 €
39 027 €5 582 €4 242 €3 445 €--11 886 €
49 207 €5 453 €4 113 €3 755 €--8 131 €
59 392 €5 319 €3 979 €4 072 €--4 059 €
69 579 €5 181 €3 841 €4 399 €---
79 771 €5 038 €3 698 €4 733 €---
89 966 €4 891 €3 551 €5 076 €---
910 166 €4 738 €3 398 €5 428 €---
1010 369 €4 581 €3 241 €5 788 €---
1110 576 €4 418 €3 078 €6 159 €---
1210 788 €4 250 €2 910 €6 538 €---
1311 004 €4 076 €2 736 €6 928 €---
1411 224 €3 897 €2 557 €7 327 €---
1511 448 €3 711 €2 371 €7 737 €---
1611 677 €3 520 €2 180 €8 158 €---
1711 911 €3 322 €1 982 €8 589 €---
1812 149 €3 117 €1 777 €9 032 €---
1912 392 €2 906 €1 566 €9 486 €---
2012 640 €2 688 €1 348 €9 952 €---
2112 893 €2 462 €1 122 €10 431 €---
2213 151 €2 229 €889 €10 922 €---
2313 414 €1 988 €648 €11 425 €---
2413 682 €1 739 €399 €11 942 €---
2513 955 €1 482 €142 €12 473 €---
TOTAL277 908 €130 145 €64 624 €147 763 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 822 €-3 210 €+5 032 €
2+1 822 €0 €+1 822 €
3+1 822 €0 €+1 822 €
4+1 822 €0 €+1 822 €
5+1 822 €0 €+1 822 €
6+1 822 €+102 €+1 720 €
7+1 822 €+1 420 €+402 €
8+1 822 €+1 523 €+299 €
9+1 822 €+1 628 €+194 €
10+1 822 €+1 737 €+85 €
11+1 822 €+1 848 €-26 €
12+1 822 €+1 961 €-139 €
13+1 822 €+2 078 €-256 €
14+1 822 €+2 198 €-376 €
15+1 822 €+2 321 €-499 €
16+1 822 €+2 447 €-625 €
17+1 822 €+2 577 €-755 €
18+1 822 €+2 710 €-888 €
19+1 822 €+2 846 €-1 024 €
20+1 822 €+2 986 €-1 164 €
21+1 822 €+3 129 €-1 307 €
22+1 822 €+3 276 €-1 454 €
23+1 822 €+3 428 €-1 606 €
24+1 822 €+3 583 €-1 761 €
25+1 822 €+3 742 €-1 920 €
Total+45 550 €+44 329 €+1 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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