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Maison 4 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleMohon (56)
Surface104
Coût Total188 562
Loyer Annuel9 608
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-269
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 720,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 104 m²

Située à MOHON, au calme, Maison en pierre de 104 m² hab., à rénover avec deux dépendances. Elle comprend au rez-de-chaussée, entrée sur couloir, cuisine avec poêle à bois, chambre ou salon, salle d'eau avec buanderie, wc, dégagement et placard. A l'étage, palier desservant deux grandes chambres. Cour avec terrasse et jardin à l'arrière de la maison. Fenêtre pvc double vitrage, toiture en bon état. Fosse septique non conforme. En face de la maison, vieille maison en pierre à usage de cave avec grenier au-dessus. Autre ancienne maison en pierre, comprenant une pièce avec cheminée et un grenier à l'étage. Sur un terrain de 740 m². Ref 1795

Surface : 104 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Mohon
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.076675, -2.538013
Total : 188 562
Prix d'acquisition : 74 900
Travaux : 107 670
Valeur du bien : 182 570
Frais de notaire : 5 992
Coût estimé : 5 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9608€/an
Fourchette totale : 624€ - 1028€/mois
Fourchette annuelle : 7487€ - 12330€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :922,75 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 966
Prix d'achat :74 900
Décote à l'achat :-21 066 (-22.0%)
Marge achat-revente :-92 596€ (-96.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 562
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :55,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 910,63
Coût de l'assurance :16 499,18
Taxe foncière : 960,80€/an
Soit par mois : 80,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 104 m²
Raison: Fosse septique non conforme - nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 670(1 035 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 200
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:23 500
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + installation: 1500€ = 12500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + installation: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + plomberie: 2000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:33 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€ + plomberie et électricité: 3000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir - Peinture:150
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:8 320
    Mise aux normes plomberie: 104 m² × 80€/m² = 8320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mohon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 608 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 562 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 639
Revenus locatifs : +9 608
Charges déductibles : -115 639
Résultat foncier Année 1 : -106 031(Déficit de 106 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 84 631
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 969 €/an
Revenus locatifs : +9 608
Charges déductibles : -7 969
Résultat foncier Années 2+ : 1 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84631.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 608115 6456 354-106 03721 400 €84 637 €84 637 €
29 8007 8076 1861 993--82 644 €
39 9967 6326 0122 364--80 280 €
410 1967 4525 8312 744--77 536 €
510 4007 2655 6453 135--74 401 €
610 6087 0725 4513 536--70 866 €
710 8206 8725 2523 948--66 918 €
811 0376 6665 0454 371--62 547 €
911 2576 4524 8314 805--57 742 €
1011 4826 2314 6105 252--52 490 €
1111 7126 0024 3815 710--46 780 €
1211 9465 7654 1446 181---
1312 1855 5203 8996 665---
1412 4295 2663 6467 163---
1512 6775 0043 3837 674---
1612 9314 7333 1128 198---
1713 1904 4522 8318 738---
1813 4534 1612 5409 292---
1913 7233 8612 2409 862---
2013 9973 5501 92910 447---
2114 2773 2281 60711 049---
2214 5622 8951 27411 668---
2314 8542 55093012 303---
2415 1512 19457312 957---
2515 4541 82520513 629---
TOTAL307 746240 10091 91167 64621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 646
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018-6 420+8 438
2+2 0180+2 018
3+2 0180+2 018
4+2 0180+2 018
5+2 0180+2 018
6+2 0180+2 018
7+2 0180+2 018
8+2 0180+2 018
9+2 0180+2 018
10+2 0180+2 018
11+2 0180+2 018
12+2 018+1 854+164
13+2 018+2 000+18
14+2 018+2 149-131
15+2 018+2 302-284
16+2 018+2 460-442
17+2 018+2 621-603
18+2 018+2 788-770
19+2 018+2 959-941
20+2 018+3 134-1 116
21+2 018+3 315-1 297
22+2 018+3 500-1 482
23+2 018+3 691-1 673
24+2 018+3 887-1 869
25+2 018+4 089-2 071
Total+50 450+34 328+16 122
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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