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T3 lumineux 73 m² – Prêt à vivre – Secteur Saint‑Côme

VilleCompiègne (60)
Surface73m²
Coût Total167 760€
Loyer Annuel12 151€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 773,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement de 73 m² offre : • Grande pièce de vie lumineuse • Cuisine aménagée • 2 chambres récemment rafraîchies • Cellier pratique + grande cave sécurisée (9 m²) • Salle de bain entièrement rénovée avant la vente • Murs blancs, ambiance moderne

Immeuble très bien entretenu : ménage quotidien, parties communes propres, copropriété sérieuse.

📍 Localisation parfaite pour le quotidien • Clinique Saint‑Côme, commerces, écoles • Bus 2/3/5 : UTC 5 min, centre‑ville 10 min, gare 15 min • Accès rapide A1 (Paris / Lille)

Prix : 129 500 € Contact via messagerie Leboncoin. (Vente entre particuliers)

Ville : Compiègne
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60200
Coordonnées : 49.405090, 2.811550
Total : 167 760€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 27 900€
Valeur du bien : 157 400€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 13.87€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 17.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12151€/an
Fourchette totale : 797€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9564€ - 15437€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 745,1 €/m²
Basé sur :271 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 392 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :+2 108€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-40 368€ (-31.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 888,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 193,83€
Coût de l'assurance :14 679,00€
Taxe foncière : 1 215,10€/an
Soit par mois : 101,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 012,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 900 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Compiègne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 151 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 500 €
Revenus locatifs : +12 151 €
Charges déductibles : -35 500 €
Résultat foncier Année 1 : -23 349 €(Déficit de 23 349 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 949 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 600 €/an
Revenus locatifs : +12 151 €
Charges déductibles : -7 600 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1949.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 151 €35 506 €5 803 €-23 355 €21 400 €1 955 €1 955 €
212 394 €7 454 €5 651 €4 940 €---
312 642 €7 296 €5 494 €5 346 €---
412 895 €7 133 €5 331 €5 762 €---
513 153 €6 964 €5 162 €6 188 €---
613 416 €6 789 €4 987 €6 626 €---
713 684 €6 608 €4 806 €7 076 €---
813 958 €6 421 €4 619 €7 537 €---
914 237 €6 227 €4 424 €8 010 €---
1014 522 €6 026 €4 223 €8 496 €---
1114 812 €5 817 €4 015 €8 995 €---
1215 108 €5 602 €3 800 €9 506 €---
1315 410 €5 378 €3 576 €10 032 €---
1415 719 €5 147 €3 345 €10 571 €---
1516 033 €4 908 €3 105 €11 125 €---
1616 354 €4 660 €2 857 €11 694 €---
1716 681 €4 403 €2 601 €12 278 €---
1817 014 €4 137 €2 335 €12 877 €---
1917 355 €3 862 €2 059 €13 493 €---
2017 702 €3 576 €1 774 €14 125 €---
2118 056 €3 281 €1 479 €14 775 €---
2218 417 €2 975 €1 173 €15 442 €---
2318 785 €2 658 €856 €16 127 €---
2419 161 €2 330 €528 €16 830 €---
2519 544 €1 991 €188 €17 553 €---
TOTAL389 199 €157 150 €84 194 €232 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 552 €-6 420 €+8 972 €
2+2 552 €+896 €+1 656 €
3+2 552 €+1 604 €+948 €
4+2 552 €+1 728 €+824 €
5+2 552 €+1 856 €+696 €
6+2 552 €+1 988 €+564 €
7+2 552 €+2 123 €+429 €
8+2 552 €+2 261 €+291 €
9+2 552 €+2 403 €+149 €
10+2 552 €+2 549 €+3 €
11+2 552 €+2 698 €-146 €
12+2 552 €+2 852 €-300 €
13+2 552 €+3 010 €-458 €
14+2 552 €+3 171 €-619 €
15+2 552 €+3 338 €-786 €
16+2 552 €+3 508 €-956 €
17+2 552 €+3 683 €-1 131 €
18+2 552 €+3 863 €-1 311 €
19+2 552 €+4 048 €-1 496 €
20+2 552 €+4 238 €-1 686 €
21+2 552 €+4 432 €-1 880 €
22+2 552 €+4 632 €-2 080 €
23+2 552 €+4 838 €-2 286 €
24+2 552 €+5 049 €-2 497 €
25+2 552 €+5 266 €-2 714 €
Total+63 800 €+69 615 €+-5 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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