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maison vente 5 pieces brussieu 76m2

VilleBrussieu (69)
Surface76m²
Coût Total127 560€
Loyer Annuel10 259€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 986,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ideal investisseur ou primo accédant. Venez découvrir ce ténement de 2 maisons mitoyennes et indépendantes avec accès séparé. La première mesure 37 m2 et est sur caves. Elle comprend une cuisine, une chambre, une salle d'eau/toilettes. La deuxième est sur 2 niveaux et mesure 39 m2 . Elle comprend . une pièce de vie au RDC et 2 chambres en enfilade au premier étage. Ces deux maisons nécessitent des travaux. Elles peuvent être réunies, en créant un accès entre elles ou elles peuvent rester indépendantes pour de la location par exemple. (chacune a déjà son compteur EDF ) Vous souhaitez visiter ce bien ? contactez moi et découvrez son potentiel !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Corinne Barou mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LYON sous le numéro 490 180 437, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brussieu
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69690
Total : 127 560€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 46 560€
Valeur du bien : 121 560€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 15.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10259€/an
Fourchette totale : 629€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 7554€ - 13934€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 557,38 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 361 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-119 361€ (-61.4%)
Marge achat-revente :66 801€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 429,35€
Coût de l'assurance :11 161,50€
Taxe foncière : 1 025,93€/an
Soit par mois : 85,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 639 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE G - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 560 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 560€
    Isolation toiture: 76 m² × 60€/m² = 4560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise à jour:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brussieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 259 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 466 €
Revenus locatifs : +10 259 €
Charges déductibles : -52 466 €
Résultat foncier Année 1 : -42 207 €(Déficit de 42 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 906 €/an
Revenus locatifs : +10 259 €
Charges déductibles : -5 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20807.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 259 €52 471 €4 438 €-42 211 €21 400 €20 811 €20 811 €
210 465 €5 795 €4 322 €4 670 €--16 141 €
310 674 €5 674 €4 202 €4 999 €--11 142 €
410 887 €5 550 €4 078 €5 337 €--5 805 €
511 105 €5 421 €3 949 €5 684 €--121 €
611 327 €5 288 €3 815 €6 039 €---
711 554 €5 150 €3 677 €6 404 €---
811 785 €5 006 €3 534 €6 778 €---
912 020 €4 858 €3 386 €7 162 €---
1012 261 €4 704 €3 232 €7 556 €---
1112 506 €4 545 €3 073 €7 961 €---
1212 756 €4 381 €2 908 €8 376 €---
1313 011 €4 210 €2 737 €8 801 €---
1413 272 €4 033 €2 561 €9 238 €---
1513 537 €3 850 €2 378 €9 687 €---
1613 808 €3 660 €2 188 €10 147 €---
1714 084 €3 464 €1 991 €10 620 €---
1814 366 €3 260 €1 788 €11 105 €---
1914 653 €3 050 €1 577 €11 603 €---
2014 946 €2 831 €1 359 €12 115 €---
2115 245 €2 605 €1 133 €12 640 €---
2215 550 €2 371 €899 €13 179 €---
2315 861 €2 128 €656 €13 732 €---
2416 178 €1 877 €405 €14 301 €---
2516 501 €1 617 €144 €14 885 €---
TOTAL328 610 €147 799 €64 429 €180 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 154 €-6 420 €+8 574 €
2+2 154 €0 €+2 154 €
3+2 154 €0 €+2 154 €
4+2 154 €0 €+2 154 €
5+2 154 €0 €+2 154 €
6+2 154 €+1 776 €+378 €
7+2 154 €+1 921 €+233 €
8+2 154 €+2 034 €+120 €
9+2 154 €+2 149 €+5 €
10+2 154 €+2 267 €-113 €
11+2 154 €+2 388 €-234 €
12+2 154 €+2 513 €-359 €
13+2 154 €+2 640 €-486 €
14+2 154 €+2 772 €-618 €
15+2 154 €+2 906 €-752 €
16+2 154 €+3 044 €-890 €
17+2 154 €+3 186 €-1 032 €
18+2 154 €+3 332 €-1 178 €
19+2 154 €+3 481 €-1 327 €
20+2 154 €+3 634 €-1 480 €
21+2 154 €+3 792 €-1 638 €
22+2 154 €+3 954 €-1 800 €
23+2 154 €+4 120 €-1 966 €
24+2 154 €+4 290 €-2 136 €
25+2 154 €+4 465 €-2 311 €
Total+53 850 €+54 243 €+-393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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