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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface48m²
Coût Total129 730€
Loyer Annuel7 703€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 625 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m²

REFERENCE ANNONCE : 1271 - A VENDRE APPARTEMENT PROXIMITE IMMEDIATE DE SOISSONS 02200

Un appartement au rez-de-chaussée de 48,42 m² comprenant cuisine meublée, salon séjour, une chambre, salle d'eau avec WC.

Chauffage gaz.

Cave. Grenier.

Jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 48 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/09/2023

Consommation énergie primaire : 268.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.382040, 3.322989
Total : 129 730€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 45 490€
Valeur du bien : 123 490€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7703€/an
Fourchette totale : 519€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6228€ - 9528€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 763,1 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 629 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-6 629€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-45 101€ (-53.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 734,43€
Coût de l'assurance :11 351,38€
Taxe foncière : 770,32€/an
Soit par mois : 64,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 490 €(948 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 040€
    Peinture murs/plafonds: 14 m² × 60€/m² = 840€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 703 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 730 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 237 €
Revenus locatifs : +7 703 €
Charges déductibles : -51 237 €
Résultat foncier Année 1 : -43 533 €(Déficit de 43 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 133 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 747 €/an
Revenus locatifs : +7 703 €
Charges déductibles : -5 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22133.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 703 €51 241 €4 527 €-43 538 €21 400 €22 138 €22 138 €
27 857 €5 633 €4 408 €2 224 €--19 913 €
38 014 €5 510 €4 286 €2 504 €--17 409 €
48 175 €5 384 €4 159 €2 791 €--14 618 €
58 338 €5 252 €4 028 €3 086 €--11 533 €
68 505 €5 116 €3 892 €3 388 €--8 144 €
78 675 €4 976 €3 751 €3 699 €--4 445 €
88 849 €4 830 €3 605 €4 019 €--426 €
99 026 €4 679 €3 454 €4 347 €---
109 206 €4 522 €3 298 €4 684 €---
119 390 €4 360 €3 135 €5 030 €---
129 578 €4 192 €2 967 €5 386 €---
139 770 €4 018 €2 793 €5 752 €---
149 965 €3 837 €2 613 €6 128 €---
1510 164 €3 651 €2 426 €6 514 €---
1610 367 €3 457 €2 233 €6 910 €---
1710 575 €3 257 €2 032 €7 318 €---
1810 786 €3 049 €1 825 €7 737 €---
1911 002 €2 834 €1 610 €8 168 €---
2011 222 €2 611 €1 387 €8 611 €---
2111 447 €2 381 €1 156 €9 066 €---
2211 675 €2 142 €917 €9 534 €---
2311 909 €1 894 €670 €10 015 €---
2412 147 €1 638 €413 €10 510 €---
2512 390 €1 372 €147 €11 018 €---
TOTAL246 736 €141 834 €65 734 €104 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 618 €-6 420 €+8 038 €
2+1 618 €0 €+1 618 €
3+1 618 €0 €+1 618 €
4+1 618 €0 €+1 618 €
5+1 618 €0 €+1 618 €
6+1 618 €0 €+1 618 €
7+1 618 €0 €+1 618 €
8+1 618 €0 €+1 618 €
9+1 618 €+1 176 €+442 €
10+1 618 €+1 405 €+213 €
11+1 618 €+1 509 €+109 €
12+1 618 €+1 616 €+2 €
13+1 618 €+1 726 €-108 €
14+1 618 €+1 838 €-220 €
15+1 618 €+1 954 €-336 €
16+1 618 €+2 073 €-455 €
17+1 618 €+2 195 €-577 €
18+1 618 €+2 321 €-703 €
19+1 618 €+2 450 €-832 €
20+1 618 €+2 583 €-965 €
21+1 618 €+2 720 €-1 102 €
22+1 618 €+2 860 €-1 242 €
23+1 618 €+3 004 €-1 386 €
24+1 618 €+3 153 €-1 535 €
25+1 618 €+3 305 €-1 687 €
Total+40 450 €+31 471 €+8 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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