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Maison à vendre

VilleÉtaules (17)
Surface170m²
Coût Total292 180€
Loyer Annuel22 401€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 247,06 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Jardin, calme

Située au coeur de la commune d'Étaules, à deux pas du centre-bourg et de toutes les commodités accessibles à pied, cette charmante maison en pierre allie authenticité, confort et beaux volumes.

Dès l'entrée, vous serez séduits par sa pièce de vie lumineuse avec salle à manger, idéale pour partager des moments conviviaux en famille. La maison dispose également d'une cuisine indépendante fonctionnelle, de cinq chambres offrant de multiples possibilités d'aménagement, ainsi que de plusieurs salles d'eau et salle de bain pour un confort optimal au quotidien.

À l'extérieur, un agréable jardin arboré vous permettra de profiter pleinement des beaux jours dans un environnement calme et préservé. Un garage ainsi qu'une dépendance aménageable complètent ce bien et offrent un potentiel supplémentaire selon vos projets.

Ville : Étaules
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17750
Coordonnées : 45.730965, -1.097697
Total : 292 180€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 63 220€
Valeur du bien : 275 220€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.98€/m²/mois
Fourchette : 8.56€ - 14.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1867€/mois
Loyer annuel estimé : 22401€/an
Fourchette totale : 1455€ - 2394€/mois
Fourchette annuelle : 17465€ - 28732€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 730,81 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :464 238 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-252 238€ (-54.3%)
Marge achat-revente :172 058€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 454,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :116,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 571,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 289,59€
Coût de l'assurance :35 061,60€
Taxe foncière : 2 240,06€/an
Soit par mois : 186,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 866,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 758,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salle à manger en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 220 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 800€
    Isolation combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 500€
    Baignoire: 800€, Lavabo: 400€, Carrelage 5 m²: 300€/m² × 5 = 1500€, Main d'œuvre: 100€ = 2800€
  • Chambres - Revêtement sol:6 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étaules (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 401 €/an
Calcul : 1 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 180 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 402 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 815 €
Revenus locatifs : +22 401 €
Charges déductibles : -76 815 €
Résultat foncier Année 1 : -54 415 €(Déficit de 54 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 595 €/an
Revenus locatifs : +22 401 €
Charges déductibles : -13 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33014.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 401 €76 825 €9 962 €-54 424 €21 400 €33 024 €33 024 €
222 849 €13 342 €9 700 €9 506 €--23 518 €
323 306 €13 070 €9 428 €10 235 €--13 283 €
423 772 €12 789 €9 146 €10 983 €--2 300 €
524 247 €12 497 €8 855 €11 750 €---
624 732 €12 196 €8 553 €12 536 €---
725 227 €11 884 €8 241 €13 343 €---
825 731 €11 561 €7 918 €14 171 €---
926 246 €11 226 €7 584 €15 020 €---
1026 771 €10 880 €7 237 €15 891 €---
1127 306 €10 522 €6 879 €16 784 €---
1227 852 €10 151 €6 508 €17 701 €---
1328 409 €9 767 €6 125 €18 642 €---
1428 978 €9 370 €5 727 €19 608 €---
1529 557 €8 959 €5 316 €20 598 €---
1630 148 €8 533 €4 890 €21 615 €---
1730 751 €8 092 €4 450 €22 659 €---
1831 366 €7 637 €3 994 €23 730 €---
1931 994 €7 165 €3 522 €24 829 €---
2032 633 €6 676 €3 034 €25 957 €---
2133 286 €6 170 €2 528 €27 116 €---
2233 952 €5 647 €2 005 €28 305 €---
2334 631 €5 105 €1 463 €29 525 €---
2435 323 €4 545 €902 €30 779 €---
2536 030 €3 964 €322 €32 066 €---
TOTAL717 498 €298 573 €144 290 €418 925 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 704 €-6 420 €+11 124 €
2+4 704 €0 €+4 704 €
3+4 704 €0 €+4 704 €
4+4 704 €0 €+4 704 €
5+4 704 €+2 835 €+1 869 €
6+4 704 €+3 761 €+943 €
7+4 704 €+4 003 €+701 €
8+4 704 €+4 251 €+453 €
9+4 704 €+4 506 €+198 €
10+4 704 €+4 767 €-63 €
11+4 704 €+5 035 €-331 €
12+4 704 €+5 310 €-606 €
13+4 704 €+5 593 €-889 €
14+4 704 €+5 882 €-1 178 €
15+4 704 €+6 180 €-1 476 €
16+4 704 €+6 485 €-1 781 €
17+4 704 €+6 798 €-2 094 €
18+4 704 €+7 119 €-2 415 €
19+4 704 €+7 449 €-2 745 €
20+4 704 €+7 787 €-3 083 €
21+4 704 €+8 135 €-3 431 €
22+4 704 €+8 491 €-3 787 €
23+4 704 €+8 858 €-4 154 €
24+4 704 €+9 234 €-4 530 €
25+4 704 €+9 620 €-4 916 €
Total+117 600 €+125 678 €+-8 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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