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Vente appartement 74m2 à Montluçon

VilleMontluçon (03)
Surface74m²
Coût Total75 460€
Loyer Annuel6 886€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement de 74 m² à Montluçon, construit en 1965. Cet appartement de 4 pièces comprend 3 chambres et 1 salle de bain. Il est situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages. La cuisine est équipée et séparée.

  • Rénové
  • 1 place de parking
  • Balcon
  • Cave
  • Baignoire
  • Interphone L'appartement est orienté nord-ouest. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie E - Classe climat E. Superficie des pièces: Entrée: 7,33m2 Cuisine: 9,64m2 Séjour: 15,63m2 Chambre 1 : 11.58m2 Chambre 2 : 9,77m2 Chambre 3 : 11,04m2 Salle de bain: 4,07m2 Wc: 1,13m2 Placard 1 : 1,41m2 Placard 2: 0,73m2 Placard 3: 0,60m2 Placard 4: 0.76m2

Taxe foncière 1180€ à l’année.

Charges de copropriété s’élevant à 2000€ par an chauffage compris dedans, entretiens des escaliers, espaces verts et poubelles.

Me joindre par téléphone si intéressé pour plus d’informations visites et/ou photos.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.333040, 2.577130
Total : 75 460€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 72 500€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6886€/an
Fourchette totale : 450€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5405€ - 8774€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :686,75 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 820 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-13 820€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-24 640€ (-48.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :368,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 389,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 097,97€
Coût de l'assurance :6 414,10€
Taxe foncière : 1 180,00€/an
Soit par mois : 98,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 573,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif au gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon (peinture): 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 886 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 180 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 372 €
Revenus locatifs : +6 886 €
Charges déductibles : -41 372 €
Résultat foncier Année 1 : -34 486 €(Déficit de 34 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 872 €/an
Revenus locatifs : +6 886 €
Charges déductibles : -5 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13086.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 886 €41 375 €2 438 €-34 489 €21 400 €13 089 €13 089 €
27 024 €5 809 €2 372 €1 215 €--11 873 €
37 164 €5 741 €2 304 €1 424 €--10 450 €
47 308 €5 670 €2 234 €1 637 €--8 813 €
57 454 €5 598 €2 161 €1 856 €--6 957 €
67 603 €5 523 €2 086 €2 080 €--4 876 €
77 755 €5 445 €2 008 €2 310 €--2 567 €
87 910 €5 365 €1 928 €2 545 €--22 €
98 068 €5 282 €1 846 €2 786 €---
108 230 €5 197 €1 760 €3 033 €---
118 394 €5 108 €1 672 €3 286 €---
128 562 €5 017 €1 580 €3 545 €---
138 733 €4 923 €1 486 €3 811 €---
148 908 €4 825 €1 389 €4 083 €---
159 086 €4 724 €1 288 €4 362 €---
169 268 €4 620 €1 184 €4 647 €---
179 453 €4 513 €1 076 €4 940 €---
189 642 €4 402 €965 €5 240 €---
199 835 €4 287 €850 €5 548 €---
2010 032 €4 168 €732 €5 863 €---
2110 232 €4 046 €609 €6 186 €---
2210 437 €3 919 €483 €6 518 €---
2310 646 €3 789 €352 €6 857 €---
2410 859 €3 654 €217 €7 205 €---
2511 076 €3 514 €77 €7 562 €---
TOTAL220 563 €156 513 €35 098 €64 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 446 €-6 420 €+7 866 €
2+1 446 €0 €+1 446 €
3+1 446 €0 €+1 446 €
4+1 446 €0 €+1 446 €
5+1 446 €0 €+1 446 €
6+1 446 €0 €+1 446 €
7+1 446 €0 €+1 446 €
8+1 446 €0 €+1 446 €
9+1 446 €+829 €+617 €
10+1 446 €+910 €+536 €
11+1 446 €+986 €+460 €
12+1 446 €+1 064 €+382 €
13+1 446 €+1 143 €+303 €
14+1 446 €+1 225 €+221 €
15+1 446 €+1 308 €+138 €
16+1 446 €+1 394 €+52 €
17+1 446 €+1 482 €-36 €
18+1 446 €+1 572 €-126 €
19+1 446 €+1 664 €-218 €
20+1 446 €+1 759 €-313 €
21+1 446 €+1 856 €-410 €
22+1 446 €+1 955 €-509 €
23+1 446 €+2 057 €-611 €
24+1 446 €+2 162 €-716 €
25+1 446 €+2 269 €-823 €
Total+36 150 €+19 215 €+16 935 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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