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Appartement F3 proche Leclerc GUERET

VilleGuéret (23)
Surface61m²
Coût Total95 480€
Loyer Annuel5 883€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Mandat exclusif

MARCON Immobilier GUERET - CREUSE EN LIMOUSIN/Nouvelle Aquitaine

REF 89404. GUERET. Bel appartement F3 de 61 m² au 1er étage d'une résidence sécurisée comprenant : une entrée, une cuisine, un séjour avec balcon, 2 chambres, une salle d'eau et un W.C.

Chauffage au gaz de ville + double vitrage.

Aucun travaux à prévoir.

Garage et grenier.

Copropriété de 94 lots (dont 34 lots d’habitation) Charges moyennes annuelles : 700 € soit 58€/mois

Prix : 61 000 € (Honoraires à la charge du vendeur)

MARCON Immobilier – Réseau de 3 agences : Aubusson – Guéret – La Souterraine - https://www.marcon-immobilier.com/fr/mentions-legales

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.168686, 1.871335
Total : 95 480€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 90 600€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5883€/an
Fourchette totale : 399€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4789€ - 7227€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,3 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 848 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-1 848€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-32 632€ (-51.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 918,62€
Coût de l'assurance :8 354,50€
Taxe foncière : 588,30€/an
Soit par mois : 49,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,00€/mois
Soit par an : 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 490,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 61 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour cuisine sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 883 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 518 €
Revenus locatifs : +5 883 €
Charges déductibles : -34 518 €
Résultat foncier Année 1 : -28 635 €(Déficit de 28 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 918 €/an
Revenus locatifs : +5 883 €
Charges déductibles : -4 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7235.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 883 €34 521 €3 303 €-28 639 €21 400 €7 239 €7 239 €
26 001 €4 835 €3 216 €1 166 €--6 073 €
36 121 €4 745 €3 127 €1 375 €--4 698 €
46 243 €4 653 €3 034 €1 591 €--3 107 €
56 368 €4 556 €2 938 €1 811 €--1 296 €
66 495 €4 457 €2 838 €2 038 €---
76 625 €4 354 €2 735 €2 271 €---
86 758 €4 247 €2 629 €2 511 €---
96 893 €4 137 €2 518 €2 756 €---
107 031 €4 022 €2 404 €3 008 €---
117 171 €3 904 €2 285 €3 268 €---
127 315 €3 781 €2 162 €3 534 €---
137 461 €3 654 €2 035 €3 807 €---
147 610 €3 522 €1 904 €4 088 €---
157 762 €3 386 €1 767 €4 377 €---
167 918 €3 245 €1 626 €4 673 €---
178 076 €3 099 €1 480 €4 977 €---
188 238 €2 947 €1 329 €5 290 €---
198 402 €2 791 €1 172 €5 612 €---
208 570 €2 628 €1 010 €5 942 €---
218 742 €2 460 €842 €6 282 €---
228 917 €2 286 €668 €6 631 €---
239 095 €2 106 €487 €6 989 €---
249 277 €1 919 €301 €7 358 €---
259 462 €1 726 €107 €7 737 €---
TOTAL188 434 €117 981 €47 919 €70 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €0 €+1 235 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €+223 €+1 012 €
7+1 235 €+681 €+554 €
8+1 235 €+753 €+482 €
9+1 235 €+827 €+408 €
10+1 235 €+903 €+332 €
11+1 235 €+980 €+255 €
12+1 235 €+1 060 €+175 €
13+1 235 €+1 142 €+93 €
14+1 235 €+1 226 €+9 €
15+1 235 €+1 313 €-78 €
16+1 235 €+1 402 €-167 €
17+1 235 €+1 493 €-258 €
18+1 235 €+1 587 €-352 €
19+1 235 €+1 684 €-449 €
20+1 235 €+1 783 €-548 €
21+1 235 €+1 885 €-650 €
22+1 235 €+1 989 €-754 €
23+1 235 €+2 097 €-862 €
24+1 235 €+2 207 €-972 €
25+1 235 €+2 321 €-1 086 €
Total+30 875 €+21 136 €+9 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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